Le vendeur d’un immeuble doit informer le candidat acquéreur de tous défauts dont il a connaissance et dont il peut raisonnablement présumer qu’ils auront une influence sur la décision d’acheter, le silence est ici coupable.

Le dol est toute manœuvre frauduleuse commise dans le processus de conclusion d’un contrat, pour amener l’autre partie soit à contracter, soit à contracter à des conditions moins avantageuses pour elle. Ce peut être n’importe quoi, aussi bien un acte positif qu’une simple abstention : dissimuler un défaut de l’immeuble à vendre en passant vite fait une couche de peinture fraîche, ou simplement s’abstenir de signaler à l’acheteur l’existence du problème. La manœuvre doit cependant être intentionnelle.

Si le dol a été déterminant du consentement de l’autre partie, il emportera la nullité du contrat. Si le dol n’a pas eu pour effet de déterminer le consentement de l’autre partie, mais l’a cependant conduite à conclure à des conditions moins bonnes que celles auxquelles elle aurait normalement conclu, il n’emportera pas la nullité de la convention.

Dans les deux cas, toutefois, la partie trompée pourra obtenir des dommages et intérêts qui répareront le dommage qu’elle subit soit en raison de l’annulation de la convention, soit en raison du fait qu’elle a conclu de manière désavantageuse.

S’agissant du silence, c’est-à-dire du fait de ne pas signaler au futur cocontractant un élément déterminé, il n’est pas requis que son auteur ait eu l’obligation d’informer l’autre. Il suffit qu’il ait eu conscience de ce que l’information était suffisamment importante que pour influer sur le consentement de l’autre, et qu’il ai décidé en conséquence de se taire.

Deux voies

L’existence d’une obligation d’information dans le chef de l’auteur du dol a une autre conséquence : celle de mettre en jeu sa responsabilité aquilienne et, de point de vue, l’existence de l’obligation d’information fera présumer sa faute puisqu’il s’agit d’une obligation de résultat.

Les deux voies sont ainsi passibles pour l’acheteur trompé par omission : soit demander l’annulation du contrat pour dol, soit engager la responsabilité du vendeur afin d’obtenir des dommages et intérêts.

En matière de vente d’immeuble, le dol est une notion importante, qui a connu un regain d’actualité au fur et à mesure que la pratique  s’est généralisée d’inclure dans les contrats des clauses exonératoires de la garantie des vices cachés.

Confronté à une telle clause, en effet, l’acheteur qui découvre que l’immeuble qu’il a acheté est atteint d’un vice caché, par exemple des problèmes d’humidité ou de mérule, n’aura d’autre solution, s’il veut obtenir l’annulation de la vente ou une réduction du prix compensant son dommage, que de tenter de prouver que son vendeur connaissait l’existence de ce vice et s’est abstenu de le signaler.

Suivant la jurisprudence de la cour de cassation, enfin, la négligence, l’imprudence ou même l’erreur inexcusable de la victime du dol ne privent pas celle-ci de son recours.