La vente d’une maison se prépare. Plus qu’on ne le pense. Certificats, attestations et preuves en tout genre au menu.

C’est très naturellement que les candidats vendeurs pensent à préparer leur maison ou leur appartement afin qu’ils séduisent un acquéreur.

Mais ils oublient trop souvent qu’ils doivent aussi préparer un dossier contenant un nombre grandissant de certificats, d’attestations et autres preuves.

Voici un petit rappel en dix points :

D’une façon générale, les obligations des vendeurs se sont multipliées par dix par rapport à ce qu’on exigeait d’eux il y a 10ans.

Avant les notaires s’occupaient quasiment de toute la paperasserie.

Aujourd’hui, des obligations et responsabilités pèsent sur les candidats vendeurs qui doivent donc préparer une mise en vente. On peut même aller plus loin et dire qu’on est quasiment entré dans une ère où la revente d’un immeuble se prépare … le jour où on l’achète.

Certains documents doivent pouvoir être présentés aux acheteurs avant le compromis, d’autres seulement avant l’acte de vente. Mais nous conseillons, tant que faire se peut, de tout préparer à l’avance, ne fût-ce que pour ne pas devoir revenir sur une négociation en fonction de nouveaux éléments. Et ce, même si cette préparation représente un investissement non négligeable.

Certaines exigences sont fédérales (identiques donc pour les trois Régions), d’autres régionales. Mais même régionalisées, elles sont, finalement, assez similaires. Ce qui change, c’est le moment où elle sont d’application : ici plus tôt, là plus tard.

1. Descriptions des travaux effectués depuis 2001

L’obligation est européenne et donc fédérale; aucune des trois Régions n’y coupe. Cette disposition a découlé de problèmes de santé et de sécurité liés aux matériaux et aux techniques utilisées par nos parents et grands-parents. Tuyaux en plomb, tôles et tuiles contenant de l’amiante, etc. Désormais tous les travaux qui ont été effectués depuis 2001 doivent être décrits. Ce dossier technique doit être remis à l’acheteur au moment de la signature de l’acte authentique (ce qui est assuré dans le compromis). Mais rien n’empêche de le préparer plus tôt.

Qu’y trouve-t-on ? Des plans, des commentaires, des factures … Si les travaux ont été effectués par un corps de métier, c’est à lui à les fournir. S’il ont été réalisés par deux corps de métiers séparés mais travaillant au même moment, on tombe sous le coup de la loi sur les chantiers temporaires et mobiles qui exige un coordinateur de sécurité; c’est alors à lui à faire le nécessaire. Ce dossier technique n’est par contre pas obligatoire si c’est le propriétaire qui a mis lui-même la main à la pâte. Mais nous le conseillons toujours. Quel que soit l’auteur des travaux, ils se font souvent sur plans, pour savoir où se trouvent les gaines techniques, par exemple.

2. Attestation de l’état de l’installation électrique

C’est nouveau également et obligatoire dans les trois Régions. La législation veut que cette attestation soit remise au moment de l’acte de vente, mais bon nombre de notaires jugent que si elle existe, il vaut mieux la remettre à l’heure du compromis.

L’objectif n’est pas de remettre l’installation électrique à niveau mais de permettre à l’acheteur de savoir dans quel état est l’installation. C’est donc un pv qui constate cet état, réalisé par une société agréée (dont coût pour le vendeur, une centaine d’euros hors TVA). Si l’état n’est pas jugé conforme aux exigences légales en ce domaine, le nouvel acquéreur a 18mois pour remettre l’installation en ordre, à ses frais. Il doit alors faire revenir le contrôleur. Le pv qu’il recevra sera valable pendant 25ans. L’objectif poursuivi par le législateur et qu’au fur et à mesure des changements de propriété, l’ensemble du parc résidentiel soit correct d’un point de vue électrique. Si cela peut rassurer les candidats vendeurs, sur le marché secondaire (biens non neufs), dans 95% des cas, les installations ne sont pas conformes.

3. Certification de la performance énergétique des bâtiments (PEB)

L’obligation est régionale. Elle est imposée depuis deux ans en Flandre, l’est depuis peu en Wallonie (depuis le 1er juin 2010 pour les maisons dhabitations datant d’après 1996 et à partir du 1er janvier 2011 pour toutes les autres, en ce compris celle vendues en vente publique) et le sera un jour à Bruxelles (elle l’est déjà pour les immeubles neufs, mais pas encore pour ceux mis en vente sur le marché secondaire). Ici aussi, pas de réparation en vue, mais un certificat donné aux acheteurs pour qu’ils sachent à quoi s’en tenir. C’est d’ailleurs pour cela que ce PEB doit être remis au moment du compromis. Il a une durée de validité de 5ans et coûte entre 400 et 600euros. A noter que ce certificat sera, un jour où l’autre, obligatoire aussi pour les biens mis en location.

4. Certificat de non-pollution

Il n’est exigé qu’en Région de Bruxelles-Capitale et en Région flamande et ce sont généralement les notaires qui le demandent (à l’IBGE pour la première et à l’OVAM pour la seconde), aux frais du vendeur (une cinquantaire d’euros). Ce certificat doit être remis à l’acheteur au moment de la signature du compromis, mais il est très facile et rapide à obtenir, il l’est, le plus souvent, le jour de la signature de l’acte. Pour plus de sécurité, promesse en est faite dans le compromis.

5. Certificat d’étanchéité des citernes

Cette obligation ne vaut qu’en Wallonie. Si le bien mis en vente est équipé d’une citerne à mazout de plus de 3 000 litres, le vendeur doit impérativement remettre copie du certificat d’étanchéité au vendeur, et ce, que la citerne soit ou non enterrée.

Dans le même ordre d’idée, nous rappellons à ceux qui possèdent un tank à gaz (qui ne bénéficient pas du gaz de la ville et ne veulent pas se contenter de bonbonnes) de ne pas oublier de transférer leur contrat et avenants.

6. Copie des permis d’urbanisme pour les travaux effectués après 2001

Avant cette date, en Wallonie du moins, les communes gardaient les documents. Depuis elles les remettent aux demandeurs qui, au moment d’un changement de propriétaires, doivent les faire suivre. A Bruxelles, les communes sont toujours détentrices des permis d’urbanisme accordés, ce qui rend cette obligation non avenue. Par contre, et c’est vraiment important de le signaler, bon nombre d’aménagement de biens à Bruxelles ont été réalisés sans permis. Il peut s’agir de la division d’une maison en appartements, de la construction d’annexes ou encore de modifications au niveau des ouvertures; les châssis peuvent en effet être remplacés sans permis à condition que ce soit à l’identique, ce qui est rarement le cas. Un vendeur qui a toutes les autorisations concoctera un bon dossier d’urbanisme. Mais les autres … ? C’est pourquoi nous conseillons toujours aux candidats acheteurs de vérifier si le bien n’est pas en infraction urbanistique. Et seuls eux peuvent le faire car ils ont visité la maison.

7. Déclaration de l’obtention de primes

La Région wallonne exige des bénéficiaires de primes (isolation, toiture, …) d’en rembourser une partie s’ils revendent leur bien endéans un certain nombre d’années (5ans). Pour s’assurer ces remboursements, la Région oblige les vendeurs (et leur notaire) à en faire état.

8. Copie des baux de location

Dans le cas de la vente d’un bien loué, il est de bon ton (et commercialement utile) de remettre copie des baux. Cela permet aux acheteurs de connaître la rentabilité future de leur investissement. Ou, s’ils veulent occuper le bien, de savoir quand ils pourront y entrer. Il ne faut pas oublier, à l’occasion de la vente, de faire le nécessaire pour transférer la (ou les) garantie(s) locative(s) au nom de l’acheteur.Généralement cela se fait après la signature de l’acte, sur base d’une attestation remise par le notaire.

9. Copie de l’acte de base et des pv des assemblées des copropriétaires des deux dernières années

Ici, les copies ne sont pas seulement « de on ton », mais sont obligatoires. Avant, il fallait remettre ces documents le jour de l’acte de vente. Aujourd’hui, du moins quand sera publiée, sans doute en septembre, la nouvelle loi sur la copropriété, il faudra le faire au moment du compromis. Le législateur a ainsi voulu protéger les acheteurs pour qu’ils sachent précisément à quoi ils s’engagent. Le remplacement d’un ascenseur ou le ravalement des façades quelques mois après une acquisition peut grever lourdement un budget.

10. Etat de la situation urbanistique du terrain

Cela se fait obligatoirement au moment de la signature du compromis en Flandre, de celle de l’acte en Wallonie et à Bruxelles. C’est généralement le notaire qui le demande à la commune. C’est un peu compliqué et, surtout, bien long : 30 jours ouvrables à Bruxelles et quelque 40 en Wallonie.