Le propriétaire d’une maison a changé un agent immobilier de la vendre et voilà qu’il lui annonce, quelque temps plus tard, qu’il a accepté une proposition de location et l’a donc louée. Une décision susceptible d’un quelconque recours ?

Une location en cours de vente

Une mission de vente

En avril 2007, le propriétaire d’un immeuble confie un mandat de vente d’une durée de 6 mois à un agent immobilier. Il n’y a toutefois toujours pas de vente en vue et …

Loué !

Voilà qu’un illustre inconnu propose soudain au propriétaire de louer son bien (sans avoir eu contact avec l’agent immobilier). Celui-ci accepte promptement et l’immeuble est loué à comtper du 1er août 2007.

Et ma commission ?

L’agent immobilier ne se réjouit bien sûr pas d’un tel scénario et réclame 50% de ses honoraires au propriétaire à titre d’indemnité de rupture.

Pas de violation de l’exclusivité

La vente

Quand le propriétaire conclut lui-même une vente avec un mandat acquéreur, il est sans conteste redevable du dédommagement prévu par la loi à l’agent immobilier dont il a méconnu l’exclusivité de vente qu’il lui avait consentie.

La location

Ici, le propriétaire n’a pas vendu, mais loué son bien. A-t-il là aussi violé l’exclusivité de la mission de vente ? Non. Il a certes conclu une convention portant sur le même objet (son immeuble), mais d’une nature totalement différente : une location et pas une vente. En principe, il n’a donc pas à en dédommager l’agent immobilier.

Impuissant ?

Ce dernier est-il dès lors impuissant face à cette façon d’agir ? Non ! Cette histoire n’est pas sans conséquences. En effet, l’immeuble a été proposé à la vente non loué et, dès lors, le propriétaire qui loue son immeuble sans l’autorisation de l’agent immobilier chargé de le vendre, modifie unilatéralement les conditions du contrat conclu, à savoir la mise en vente d’un immeuble non loué, qui devient soudain la mise en vente d’un immeuble loué. Voilà qui alourdit sensiblement la mission de l’agent immobilier.

Conseil 1

Réagissez par une lettre recommandée et émettez des réserves : «  Vous voulez louer l’habitation que vous m’avez chargé de vendre. Voilà qui modifie le contrat que nous avons conclu et je formule dès lors toutes réserves quant à un éventuel impact négatif sur ma misison « .

Conseil 2

Réclamez aussi le paiement des frais déjà exposés (frais de publicité par exemple).

La rupture de la mission ?

Une question de fait

Une telle modification de la mission est-elle suffisament loude pour en justifier la rupture ? Cela dépend des circonstances de fait.

Conseil

Si l’immeuble est ainsi bien plus difficile à vendre, l’agent immobilier a droit à un dédommagement qui sera plus ou moins élevé selon qu’il peut prouver ou non qu’il avait des candidats et que ceux-ci ont renoncé en se fondant sur le fait que le bien était à présent loué.

Une prolongation de la mission !

Obtenir une indemnité de rupture, cela suppose d’aller en justice. Une perspective très peu attrayante … Une location rend la vente plus difficile, la tâche de l’agent immobilier qui a accepté de s’en charger n’en est certes pas facilitée ! Au client d’assumer les conséquences néfastes de son action …

Conseil

En tout état de cause, cela lui donne droit à une prolongation de la durée de sa mission. De quel ordre ? 6 mois, cela paraît raisonnable, dès lors que les conditions d’exercice de la mission ont été (substanciellement) modifiées.

=> Un agent immobilier peut difficilement réclamer une indemnité de rupture au propriétaire qui loue son bien d’initiative durant sa mission de vente. Bien une prolongation de sa mission et le paiement des frais déjà exposés.