Dans le jardin de cette belle villa que vous mettez en vente court un chemin que tout un chacun emprunte. Voilà qui ne plaît pas à un amateur, qui songe à renoncer à l’achat. Comment aborder au mieux une telle situation ?

Un véritable dépotoir …

Une servitude.

Vous mettez une belle villa en vente, avec piscine à l’arrière, dans le jardin. Un jardin où court toutefois une chemin grevé d’une servitude au profit des parcelles agricoles voisines.

La tranquillité.

Quand votre client s’est installé dans sa maison, seuls les fermiers empruntaient ce chemin pour se rendre dans leurs champs. Bref, tout n’était que calme et silence.

Un va et vient constant.

A présent, bien des voisins y conduisent leur chien pour ses besoins, avec toutes les saletés que cela engendre, et pas mal de promeneurs ont eux aussi découvert ce chemin champêtre.

Un sérieux obstacle.

Ce va et vient dérange énormément un candidat acquéreur.  » Tous ces gens peuvent-ils ainsi aller et venir à leur guise sur ce chemin? » vous demande-t-il. Que lui répondre ?

La constitution de la servitude

Pas de prescription.

Les voisins n’ont acquis aucun droit de passage sur le chemin, quel que soit, le temps depuis lequel ils y promènent leur chien. En effet, un tel droit ne s’acquiert jamais sur prescription.

Par un écrit seulement.

Ce droit doit transparaître d’un document, tel par exemple qu’un acte notarié ou un jugement.

Attention !

Pour toute sûreté, demandez à la commune si ce chemin apparaît dans « l’atlas des chemins vicinaux« .

Conseil.

Vous n’êtes sûr que votre candidat acquéreur devra consentir un droit de passage que si cela transparaît de l’un ou l’autre document (en général un acte notarié d’achat/vente). Tout le reste est sans valeur. Voilà qui est, simple pour vous, l’agent immobilier, car vous n’avez pas à vous enquérir de la situation de fait de ce chemin jusqu’à plus de 30 ans auparavant.

L’ampleur de la servitude

Jusqu’où s’étend, concrètement, ce droit de passage ? C’est également simple à vérifier : il vous suffit d’examiner « le titre de constitution » (en général donc l’acte d’achat de votre client).

Conseil.

Si la servitude est constituée dans l’acte d’achat de votre client, vous pouvez en général vous contenter du contenu de cet acte. Celui-ci pourrait par exemple stipuler qu’il y a lieu de respecter, à titre de servitude perpétuelle au profit des parcelles voisines exploitées à des fins agricoles, etc.

Une aggravation.

Ici, seuls les cultivateurs des terres agricoles peuvent dont emprunter le chemin. Les promeneurs, voisins et autres amis des chiens n’ont rien à y faire, sans quoi ils « aggravent » indûment la servitude.

L’interdiction, en pratique

Ici, le propriétaire du chemin n’est donc pas tenu d’autoriser d’autres utilisateurs à l’emprunter. Comment peut-il le leur interdire, en pratique ?

Par une grille ?

Oui, s’il en donne la clé (ou une commande à distance pour une porte automatique) aux ayants droit (les agriculteurs).

Par un panneau ?

Oui, le candidat acquéreur pourrait en tout état de cause placer un panneau portant la mention « chemin privé » – accès autorisé aux seuls ayants droit ».

Par la police ?

A nouveau, oui. Si quelqu’un faisait un usage indu du chemin, son propriétaire pourrait le faire constater par la police, dans un PV.

=> Vous n’avez qu’à examiner le titre de constitution d’une servitude (en général un acte d’achat) pour connaître les droits d’un candidat acquéreur. Et il y a des solutions pratiques, telles que le placement d’une clôture ou d’un panneau, à lui proposer pour assurer la protection de sa vie privée.