Quand des parents achètent l’usufruit d’un immeuble et leurs enfants la nue-propriété, ceux-ci doivent démontrer qu’ils en avaient les moyens dès avant la signature du compromis. Et pour une habitation relevant de la loi Breyne ?

L’achat d’un bâtiment existant

Pas de droits de succession

Pour éviter les droits de succession, des parents peuvent acheter l’usufruit d’un immeuble et leurs enfants sa nue-propriété. Cela se voit régulièrement pour une seconde résidence. Ceci dit, il n’est pas si simple d’éviter les droits : pour cela, il n’est pas si simple d’éviter les droits : pour, cela les enfants doivent être en mesure de prouver qu’ils ont payé leur nue-propriété de leurs propres deniers. Sinon, au décès de leurs parents usufruitiers, ils auront quand même à payer les droits de succession sur cet immeuble en vertu d’une fiction légale.

Un don bancaire

Souvent, les parents donnent la somme nécessaire à l’achat à leurs enfants. Rien à y redire en soi. Cette donation peut se faire par acte notarié, mais le plus souvent, cela se fait par un simple don manuel ou bancaire. Que les enfants paient le prix de vente de leur nue-propriété au départ d’un compte bancaire pour laisser une trace supplémentaire. Si leurs parents décèdent plus de 3ans après leur don, ils échapperont aux droits de succession.

Le fisc y met une condition

Dans une décision administrative du 10 juillet 2002, il prétend que les enfants doivent déjà disposer de cet argent lors de la signature du compromis de vente. En pratique, ce n’était souvent pas le cas : les parents donnaient la somme d’argent nécessaire entre la signature du compromis et la passation de l’acte notarié. Cette position du fisc est fort contestable, mais pour éviter tout problème, mieux vaut donc donner malgré tout la somme d’argent requise avant la signature du compromis.

Le problème avec la Loi Breyne …

A l’achat d’une maison ou d’un appartement en construction ou sur plan, il ne faut payer qu’une (petite) partie au moment du compromis : le prix du terrain et éventuellement des constructions déjà faites. Les paiements se feront ensuite au fur et à mesure de l’avancement des travaux, suivant un plan requis dans l’acte d’achat-vente. Comment, alors, appliquer cette décision administrative à un tel achat sur plan relavant de la Loi Breyne ?

Une nouvelle décision administrative

Dans cette nouvelle décision, le fisc indique qu’un cas d’achat dans le cadre de la Loi Breyne, il suffit que le nu-propriétaire (l’enfant) prouve qu’au moment de la conclusion du contrat (=du compromis), il disposait de suffisamment de moyens financiers propres pour payer l’acquisiton du terrain et des constructions existantes à ce moment. Il suffit donc à l’enfant de disposer de ce qu’il doit payer immédiatement au moment où il achète.

Une très bonne nouvelle !

Cette décision dit aussi qu’une acquisition dans le cadre de la loi Breyne consiste pour partie en un achat (correspondant au paiement immédiat) et pour partie en un contrat d’entreprise (pour ce qui est payé ensuite au fur et à mesure de l’érection de l’immeuble). Un point important, c’est qu’elle réduit expressément l’application de la fiction de l’article 9 du C. Succ à l’achat proprement dit et pas au courant d’entreprise (les paiements subséquents).

=> Si des parents achètent l’usufruit d’une habitation sur plan (Loi Breyne) et leurs enfants sa nue-propriété, il suffit à ces derniers de démontrer qu’ils disposaient de moyens suffisants pour financer cet achat lors de la signature du contrat, où n’est payée par exemple que la partie relative au terrain