Certains promoteurs vendent leurs appartements sur plan par le biais d’une « convention de réservation ». Ils pensent pouvoir ainsi contourner les obligations de la loi Breyne. S’agit-il vraiment d’une bonne stratégie ?

Un promoteur vend ses appartements sur plan, mais pas en se servant d’un compromis de vente sous seing privé, comme chacun le fait généralement. Il fait signer un bon de commande aux candidats acquéreurs ou conclut une « convention de réservation » avec eux. En quoi consiste-t-elle?

La convention de réservation

Son principe

Le promoteur immobilier ne vend pas encore d’appartement sur plan. Il s’engage seulement à réserver un des appartements à construire au candidat acquéreur qui se présente à lui. Celui-ci s’engage à son tour à signer irrévocablement un compromis de vente en bonne et due forme par la suite.

Quand ?

Pas de suite, mais seulement dès qu’une ou plusieurs conditions suspensives auront été réalisées. Ces conditions peuvent être de différents types, mais, en général, elles ont fait par exemple, à l’obtention du permis d’urbanisme par le promoteur vendeur.

Les avantages d’une telle réservation

Un acompte

Pour confirmer ses intentions, le candidat paie au promoteur vendeur une certaine somme à titre d’acompte : en général, 5% du prix total de l’immeuble. Voilà qui est déjà pas mal en soi.

Pas de loi Breyne

En procédant ainsi, ces promoteurs vendeurs pensent échapper à l’application de la loi Breyne au moment de la signature de la convention de réservation.

L’avantage ?

Le promoteur n’aurait pas à remplir toutes les obligations que la loi Breyne lui impose : par exemple, ne pas joindre tous les documents prescrits par l’article 7 de cette loi ou encore fournir la preuve de la constitution d’une garantie d’achèvement des travaux. Est-ce toujours le cas, à coup sûr ?

Que dit la loi Breyne ?

La question

Un tel contrat de réservation est-il un contrat sui generis ou un contrat au sens que donne la loi Breyne à ce terme ?

Déception ?

L’article 1er de la loi Breyne prévoit littéralement que celle-ci s’applique dès l’instant où une convention vise notamment à « procurer » un immeuble.

Attention !

Certains estiment que ce terme (« procurer un immeuble ») fait aussi rentrer une telle convention de réservation dans le champ d’application de la loi Breyne.

Le feu est-i au rouge ?

Certains tribunaux se sont, en fait, déjà indirectement prononcés en ce sens.

Pour autant que nous le sachions, aucune juridiction ne s’est toutefois prononcée jusqu’ici directement, dans une décision publiée, sur la question de la validité ou non d’une convention de réservation. Celle-ci n’en reste pas moins, à ce jour, une pratique controversée.

En pratique

Si un amateur enthousiaste voulait acheter ainsi un immeuble que vous avez en projet, vous pourriez battre le fer tant qu’il est chaud, mais abstenez-vous de ne lui faire signer qu’une simple convention de réservation. Faites-lui aussi toujours signer par la suite un compromis qui satisfait à toutes les obligations fixées par la loi Breyne.

=> Une convention de réservation préalable, voyez-la un peu comme une promesse d’achat destinée à attirer un candidat acquéreur. Par prudence, mieux vaut toutefois lui faire signer le compromis classique par la suite.