1. Le mineur

Le mineur non émancipé ne peut pas conclure de bail.

Toutes personne âgée de moins de 18 ans est mineure.

Seuls les représentants légaux (père et mère conjointement ou tuteur) du mineur pourront signer un bail en son nom.

Toutefois, il a été jugé : « un acte d’administration (tel que la conclusion d’un bail pour une année) effectué par un mineur qui possède une capacité de discernement suffisante ne donne pas lieu à la nullité absolue, mais seulement à l’annulation du chef de préjudice porté au mineur. Il n’y a pas préjudice si le mineur a obtenu le droit d’habitation relativement au bien loué et l’a exercé effectivement pendant quelques temps, et si le loyer était en relation avec ses revenus« .

Il faut conseiller au bailleur de libeller le bail au nom de mineur, et de le faire signer par le mineur lui-même et par son ou ses représentants légaux (père, mère, tuteur).

2. Les interdits, les aliénés colloqués et les internés

Les interdits, les aliénés colloqués et les internés ne peuvent conclure de bail qu’à l’intervention de leurs représentants légaux.

3. Les personnes mises sous conseil judiciaire

Les personnes mises sous conseil judiciaire peuvent conclure valablement seules des baux dont la durée n’excède pas neuf ans.

4. La femme mariée

Le cas de la femme mariée mérite une attention particulière.

La loi du 14 juillet 1976 consacrant le principe de l’égalité des époux dans le mariage a certaines répercussions sur le bail.

Cette loi a modifié l’article 215 du Code civil. Conformément à cette disposition, le droit au bail de l’immeuble qui sert au logement principal de la famille appartient conjointement aux deux époux.

Une distinction est à faire suivant qu’il s’agit de l’immeuble destiné au logement principal de la famille ou d’un immeuble ne servant pas au logement principal de la famille.

Si l’immeuble est destiné au logement principal de la famille, tout congé, notification ou exploit relatif au bail de cet immeuble doit être notifié séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux. (Article 215 du Code civil).

Exemple : Pour donner congé, le bailleur devra envoyer un recommandé à l’époux et un à l’épouse.

Si le congé est donné par le locataire, il devra être signé par les deux conjoints.

En pratique, cette disposition avait suscité de nombreux problèmes pour le bailleur non averti, précisément au niveau du congé. Le problème était délicat dans le cas où le bailleur ignorait que le locataire était marié. Le bailleur qui avait donné le congé au seul époux qu’il connaissait en ignorant le mariage, se voyait opposer la nullité du congé. C’est le motif pour lequel la loi du 20.02.1991 a complété l’article 215 du Code civil en précisant que :

 » Chacun des époux ne pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint ou émanant de celui-ci qu’à condition que le bailleur ait connaissance de leur mariage« .

En d’autres termes, si l’époux marié, non signataire du bail veut se prévaloir de ses droits, il doit avertir le bailleur de la situation et de sa qualité de locataire. Il le fera par recommandé pour éviter touter discussion.

Si l’immeuble ne sert pas au logement principal de la famille, un des conjoints peut seul conclure, résilier ou renouveler un bail n’excédant pas 9ans même s’il s’agit d’un bien commun aux deux époux.

5. Que se passe-t-il en cas de séparation des époux ?

Les bailleurs sont de plus en plus souvent confrontés avec les difficultés suscitées lors de la séparation de leurs locataires mariés. L’époux qui réside ailleurs reste-t-il tenu par le bail de l’immeuble servant au logement principal de la famille ?

Telle est la question qui nous est bien souvent posée.

Si les deux époux ont tous deux signé le bail, ils restent tous deux tenus en commun (c’est-à-dire pour la moitié) avec l’autre époux du paiement des loyers et de l’exécution de toutes les obligations du bail. Notons que si le bail prévoit que les époux sont solidairement responsables des obligations du bail, ceci signifie que le bailleur peut obtenir le paiement de la totalité des loyers auprès d‘un des époux seulement.

Par contre, si un époux a signé le bail seul, la solution est quelque peu différente. Le droit au bail est acquis à l’époux non signataire. Ainsi, le bailleur pourra réclamer aux deux époux le paiement des loyers ainsi que le paiement des dettes nées durant le mariage, tels que des dommages et intérêts pour dégâts locatifs.

L’époux qui a quitté les lieux ne peut être tenu des obligations du bail que pour la période pendant laquelle le bien a servi de logement familial, mais ne sera pas tenu des obligations résultant de la période postérieure, lorsque le bien n’est plus le logement des deux époux.

Si un époux co-propriétaires d’un bail veut être libéré de ses obligations, il lui appartiendra de donner le congé conformément aux stipulations du bail.

N.B. : En cas de cohabitation, seuls les signataires du bail seront tenus des obligations et seront les bénéficiaires du bail.

6. Les propriétaires indivis

Un bail relatif à un immeuble appartenant à plusieurs propriétaires en indivision doit être conclu par tous les indivisaires, sauf si l’un d’eux a reçu procuration de tous les autres.

7. Les usufruitiers

Les usufruitiers peuvent valablement conclure des baux n’excédant pas neuf ans.

8. Les personnes morales (société, asbl, etc.)

Si le bailleur ou le preneur est une société, le contractant veillera à demander à l’autre partie un exemplaire des statuts de la société ainsi qu’un extrait du moniteur prouvant que les signataires engagent valablement cette société. Ceci sera mentionné dans le contrat.