Comment se présente la situation d’un conjoint survivant qui habite une villa dont la nue-propriété appartenait à son défunt mari et l’usufruit à la société de ce dernier où le conjoint survivant, lui n’était pas partie prenante ?

Julie était mariée à un homme d’affaires plus âgé, qui s’est littéralement tué à la tâche. Le couple était marié en « séparation des biens ». La jeune veuve n’avait pas vraiment suivi l’évolution des affaires de son mari et voilà que la villa où habitait le couple avait en fait été achetées, sur les conseils de l’expert-comptable du défunt mari, par ce dernier en nu-propriété et par sa société en usufruit. La veuve ne sait pas encore si elle continuera à occuper l’habitation ou pas.

Scénario n°1 : elle y reste

En principe …

le logement principal de la famille bénéfice d’une protection légale. La famille, c’est la communauté formée autour de deux conjoints. Au décès de l’un deux, le survivant ne peut d’aucune façon être évincé de l’habitation commune. Il a toujours droit – que que soit le sort dévolu par ailleurs à la succession – à l’usufruit (la jouissance) de l’habitation et de ses meubles jusqu’au terme de sa vie. Attention ! Il peut même donner l’immeuble en location.

La société titulaire de l’usufruit.

Ici, nous sommes toutefois dans la situation où la société du défunt mari a acheté l’usufruit du logement familial. Comment se présente alors la situation ? En l’espèce, elle détient encore cet usufruit pour une durée de 13 ans.

En général, aucun problème.

Si Monsieur était l’unique actionnaire ou l’actionnaire majoritaire, Madame est en général en bonne position. En effet, étant le conjoint survivant, elle hérite aussi de l’usufruit des biens meubles de Monsieur, en ce inclus ses actions. Or, les statuts d’à peu près toutes les sociétés accordent le droit de vote aux personnes qui en détiennent les actions en usufruit. Si ce n’est pas le cas, on se retrouve dans une situation très incertaine. Par contre, si Madame est usufruitière et titulaire à ce titre du droit de vote attaché aux titres, elle peut tout simplement bloquer une éventuelle vente. En fait, il n’y a donc pas de problème à ce niveau.

Scénario n°2 : elle vend

Là, il s’agit de bien compter.

Supposons que l’immeuble soit vendu à une tierce partie. Cet acheteur paie alors une partie du prix de vente aux nus-propriétaires (par exemple les enfants qui ont hérité) et une autre partie à la société usufruitière. C’est là que cela se complique. La société perçoit la contre-valeur de son usufruit et sera imposée, au taux de par exemple 34%, sur la plus-value qu’elle réalise (valeur vénale – valeur comptable de l’usufruit). Le survivant détient alors l’usufruit des actions qui ne contient peut-être plus que des liquidités et dont ses enfants détiennent la nue-propriété. Comment recueille-t-il dans ce cas ces liquidités ?

La dissolution ?

Si la société est dissoute, il reste l’impôt de liquidation (de 10%) à acquitter et pour cela, il faut déterminer la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété des actions. La valeur de l’usufruit est alors fonction de l’âge du conjoint survivant à ce moment-là.

Attention !

Il s’agit là de calculs complexes, qui peuvent susciter bien des discussions. Le survivant doit se dire qu’il lui reviendra bien moins que la valeur de l’immeuble et même que la valeur de l’usufruit de cet immeuble.

Un bon conseil.

Avant que le survivant ne décide de vendre son usufruit, qu’il fasse procéder à tous les calculs requis, sans quoi il pourrait bien se retrouver si pas Gros Jean comme devant, face à une solide désillusion.

=> Le survivant pourra continuer à occuper l’habitation dont la société détient l’usufruit, dès lors que lui-même détient l’usufruit des actions de cette société et, en général, le droit de vote qui y est attaché. Il peut de ce fait bloquer toute vente. Une vente qui se fera sinon souvent à son détriment vu son coût fiscal.