Il est possible de prévoir le paiement d’une indemnité forfaitaire dans un compromis de vente, au cas où l’autre partie se défilerait. Mais jusqu’où peut-on aller ? Et qu’advient-ils si le dommage réel s’avère finalement plus élevé ?

Un  compromis d’achat/vente d’un immeuble comporte souvent une clause qui permet de demander la résolution du contrat si l’autre partie « se ravise », sans préjudice du paiement d’une indemnité, qui peut être forfaitaire (un pourcentage du prix de vente, de 10% par exemple). Peut-on librement fixer le pourcentage de cette indemnité ou existe-t-il des limites à ne pas dépasser ?

Pourquoi le faire ?

Si un tel forfait n’a pas été prévu, celui qui demande la résolution du contrat devra prouver son dommage réel s’il désire réclamer une indemnité à l’autre. Et là, cela risque de coincer …

La charge de la preuve.

Celui qui demande le paiement de l’indemnité doit prouver qu’il a subi un dommage et les différentes composantes de ce dommage. On peut, par exemple, songer au fait qu’il se voit obligé de rembourser son crédit plus longtemps (plus d’intérêts à payer), qu’il doit revendre son habitation (et éventuellement refaire appel à une agence immobilière, en courant le risque de n’obtenir finalement qu’un prix moindre, etc), …

Attention !

Le dommage diffèrera dans chaque cas. De toute façon, conservez toutes les preuves d’éventuels surcoûts que vous cause le désistement de l’acheteur. Histoire de pouvoir produire un dossier bien charpenté si cela s’avérait nécessaire. Pour éviter d’avoir à prouver ce dommage, on fixe souvent les termes de l’indemnité due dans le contrat même et il s’agit souvent d’un pourcentage forfaitaire du prix de vente.

Le dommage réel

Si vous pensez que votre acheteur pourrait bien encore « se défiler » après la signature du compromis de vente, vous avez tout intérêt à fixer le pourcentage de votre indemnité le plus haut possible. Seulement voilà, il y a des limites. Vous devez en effet convenir d’une « clause pénale » (la clause prévoyant le principe d’une indemnité et dont vous fixez le pourcentage) proportionnelle à ce qui pourrait être un dommage réel.

Attention !

Sinon, il est fort probable qu’en cas de litige, un tribunal modèrera la clause convenue et ramènera le pourcentage fixé à un niveau plus réel. Autrement dit, au montant du dommage que vous auriez normalement pu évaluer lors de la conclusion de votre contrat.

De combien ?

En pratique, on se raccroche souvent à une indemnité de 10% du prix de vente. Mais un taux un peu plus élevé (de 12% à 15%) pourrait encore être défendable. Aller jusqu’à 25%, 30%, voire 50%, cela paraît par contre excessif. Un tel taux sera quasi certainement réduit et, en cette matière, c’est le tribunal qui a le dernier mot …

Laisser une porte de sortie

L’avantage d’une telle clause (forfaitaire), c’est qu’elle ne vous oblige plus à prouver votre dommage réel. D’un autre côté, si ce dernier est plus élevé que votre forfait, vous risquez de voir votre clause jouer à votre détriment. Vous devez en effet vous contenter malgré tout du forfait convenu.

Conseil

Vous pouvez éviter ce problème en insérant une clause qui vous accorde une indemnité forfaitaire, sans préjudice toutefois de votre droit d’obtenir plus si vous êtes en mesure de prouver un dommage réel plus important. Un mot encore : vous pouvez aussi toujours demander « l’exécution forcée » de la vente. Mais serait-ce judicieux s’il apparaît que l’acheteur n’est pas solvable ? C’est une autre (bonne) question …

=> N’exagérez pas le montant de l’indemnité forfaitaire que vous insérez dans votre compromis et réservez-vous le droit de réclamer une indemnité plus élevée moyennant la preuve d’un dommage plus important.