Le locataire doit satisfaire à plusieurs obligations au cours du bail. Quelles sont-elles ?

1. Le locataire doit entretenir le bien convenablement et suivant sa destination.

2. Le locataire doit payer le loyer et les charges.

3. Le locataire doit meubler les lieux loués ou donner des garanties suffisantes capables de répondre du loyer.

4. Le locataire doit rendre les lieux loués à la fin du bail.

1. Le locataire doit entretenir le bien convenablement et suivant sa destination

a. Entretenir le bien convenablement

L’expression juridique consacrée pour exprimer l’obligation d’entretien du preneur est la suivante : le locataire doit entretenir l’immeuble loué en bon père de famille.

Ceci signifie qu’il doit apporter tous les soins normaux à l’immeuble comme s’il s’agissait de son bien personnel. Il doit chauffer les locaux, les aérer, s’abstenir d’y introduire des animaux qui abîmeraient l’immeuble, etc…

Il doit aussi y effectuer les petites réparations (ce sont les réparations locatives) ainsi que les autres réparations qui ont été rendues nécessaires par sa faute.

Enfin, il doit avertir le bailleur des réparations qui lui incombent.

Voyons ceci en détail :

a) Le locataire doit assurer les réparations locatives et le menu entretien

Insistons tout d’abord sur le fait que si des réparations, normalement à charge du bailleur, ont été rendues nécessaires par la faute du locataire ou du sous-locataire ou de personnes introduites par le locataire dans l’immeuble, c’est à ce dernier que le bailleur pourra réclamer les frais en résultant. Dès qu’il y a faute de la part du locataire celui-ci devra en supporter lui-même les conséquences.

Passons maintenant aux réparations et entretiens dits locatifs.

Dans le Code civil, on trouve une liste exemplative de ce qui est à charge du locataire.

Article 1754 :  » Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et entre autres, les réparations à faire :

– Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes des cheminées;

– Au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation, à la hauteur d’un mètre;

– Au pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés;

– Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeur, dont le locataire ne peut être tenu;

– Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures« .

Cette nomenclature date du siècle dernier et ne correspond plus aux matériaux actuellement utilisés dans les bâtiments.

Il y a, bien sûr, quantité d’autres réparations réputées locatives. C’est en compulsant les commentaires des juristes, c’est-à-dire la doctrine, la jurisprudence et les usages locaux que l’ont peut dresser une liste plus ou moins complète de ces autres réparations locatives.

Toutes les réparations locatives ne seront cependant jamais à charge du locataire si elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure.

Le bail peut-il prévoir que les réparations dues à la vétusté ou à la force majeure devront quand même être supportées par le locataire ?

Oui. Les parties peuvent prévoir par une clause expresse du bail que les réparations normalement à charge du bailleur et seront supportées par le preneur.

Ces clauses doivent cependant être interprétées restrictivement, c’est-à-dire qu’il faut qu’elles soient très précises.

Si le bailleur veut mettre à charge du locataire les réparations dues à la vétusté et à la force majeure, il ne suffit pas que le bail contienne une clause disant que  » … même les grosses réparations et les réparations incombant normalement au bailleur et seront supportées par le preneur », il faut que soit ajoutée une phrase portant  » … y compris les réparations et remplacements dus à la vétusté et à la force majeure« .

Selon, le professeur De Page, la force majeure ou le cas fortuit constitue une « cause étrangère ». Cette cause étrangère, pour être libératoire doit revêtir deux caractères : elle doit créer l’impossibilité absolue exécution (obstacle insurmontable), d’une part, et son intervention doit être exclusive, exemple de toute idée de faute de l’autre.

b) Le locataire doit avertir le bailleur des réparations qui lui incombent

Cette obligation fait également partie de l’obligation d’utiliser le bien en bon père de famille.

Dès qu’apparaît une dégradation qui n’entre pas dans le cadre des dégâts d’ordre locatif à charge du locataire, le locataire doit avertir le bailleur. S’il ne le fait pas, il pourrait être responsable de ces dégâts et de leur aggravation éventuelle.

L’exemple le plus courant et le plus fréquent est celui d’une légère tache d’humidité. Si l’on ne remédie pas rapidement à cet état de chose, l’humidité risque de croître fortement et de provoquer de gros dégâts nécessitant d’importants travaux de réfection.

Le locataire qui aura négligé d’avertir à temps le bailleur devra faire les réparations à ses frais.

On voit l’importance qu’il y a d’avertir à temps le bailleur des réparations à effectuer.

Le preneur devrait aviser le bailleur par lettre recommandée à la poste.

b. Le locataire doit utiliser l’immeuble suivant sa destination

Le locataire ne peut pas utiliser l’immeuble comme il veut, il doit respecter la destination prévue par le bail ou résultant des usages.

Il ne pourra par exemple pas loger une famille de cinq personnes dans un petit flat destiné au logement d’une personne seule.

Il n’est pas question non plus, de transformer une maison d’habitation en café-restaurant ou en hôtel.

Tout cela à moins que le bailleur ne marque clairement son accord.

Que se passe-t-il si le preneur n’entretient pas l’immeuble comme il se doit ou se sert de l’immeuble pour un autre usage ?

Le Code civil répond que le bailleur, dans ce cas, peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il faut cependant remarquer que les juges n’accordent pas facilement la rupture du bail qu’ils estiment être en mesure extrêmement sévère.

Ils condamnent cependant le preneur à se conformer aux engagements pris.

La preuve du mauvais entretien est souvent très difficile à apporter, et le preneur peut y remédier à tout moment.

2. Le locataire doit payer le loyer et les charges

a. Le loyer

Payer le loyer constitue, bien sûr, l’un des devoirs les plus importants du locataire.

Le plus souvent, le loyer est versé sous forme d’argent mais il se peut également que le loyer consiste en services prestés par le preneur.

Quand doit-il être payé ?

Ce problème est en général réglé par une clause du bail. S’il y a contestation et à défaut d’écrit, l’on se référera aux usages en vigueur dans le canton où est situé l’immeuble.

L’article 1728 du Code civil prévoit que le loyer est payable aux termes convenus. Biens que la plupart des baux prévoient le paiement anticipatif avant le 1er jour du mois, il est d’usage de laisser une latitude à quelques jours. Le bailleur aura intérêt à faire figurer dans le bail une clause d’intérêts de retard ou de pénalité.

Où doit-il être payé ?

Le bail règle en principe cette question.

Si tel n’est pas le cas, le lieu du paiement du loyer est le domicile du locataire.

b. Les impôts

En général, lorsqu’il y a un bail écrit, une clause du bail précise ce que le locataire doit payer en plus du loyer et bien des litiges sont évités.

En l’absence d’une clause précise, le bailleur doit payer les impôts afférents à la propriété du bien loué, c’est-à-dire principalement le précompte immobilier. Les autres taxes, telles que la taxe sur l’immobilier ou sur la taxe sur les immondices, doivent être supportées par le locataire.

Rappelons qu’il existe de nouvelles dispositions pour les immeubles affectés à la résidence principale du locataire prévoyant que le précompte immobilier ne peut plus être mis à la charge du locataire.

Le locataire doit également payer les frais de chauffage, ses consommations d’eau et d’électricité ainsi que l’entretien des parties communes.

C. Que faire si le locataire ne paie plus son loyer ?

Le bailleur se sent bien désarmé lorsque le locataire cesse de payer son loyer. Comment doit-il agir ?

Dès que le bailleur s’aperçoit d’un retard de paiement de 10 jours environ, il doit téléphoner ou écrire une lettre à son locataire par courrier ordinaire. Il peut s’inspirer du texte suivant :

 » Madame, Monsieur,

Je n’ai pas reçu votre loyer de ce mois, et m’en étonne. Persuadé qu’il s’agit d’un oubli de votre part, je vous serais obligé de bien vouloir effectuer le versement le plus rapidement possible.

Je vous en remercie et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Signature du bailleur »

Si une dizaine de jours plus tard, rien ne lui est parvenu, il écrira une nouvelle lettre par courrier recommandé cette fois, en adoptant un ton plus ferme :

 » Madame, Monsieur,

Je constate que malgré ma demande du … vous n’avez toujours pas effectué le paiement du loyer de ce mois.

Je vous mets dès lors en demeure de vous acquitter dans les dix jours de la somme de … par versement à mon compte n° ….

Passé ce délai, je me verrai, à mon grand regret, obligé de vous appeler devant le juge de paix, et de demander la résiliation du bail à vos torts.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Signature du bailleur »

Lorsque le locataire est marié, il faut adresser la lettre aux deux époux séparément.

Si le locataire ne s’acquitte toujours pas, la seule solution consistera à entamer une procédure contre lui, devant le juge de paix.

Le bailleur doit être averti qu’une telle procédure n’aura pas nécessairement pour effet d’obtenir effectivement le paiement si le locataire est insolvable

Il se peut que le locataire ne se manifeste pas, disparaisse sans laisser d’adresse ou, au contraire, se maintienne dans les lieux – sans payer son loyer – jusqu’au moment où il sera expulsé par voie d’huissier. La perte du bailleur sera alors considérable car, il aura dû exposer des frais de citation ou de requête, des frais d’expulsion et des honoraires d’avocat, sans pouvoir récupérer quoi que ce soit. En outre, la citation devant le juge de paix, la signification et l’expulsion prennent plusieurs semaines, voire dans certains cas plusieurs mois, ce qui aggrave évidemment encore le préjudice du bailleur.

C’est pourquoi, il est extrêmement important que le bailleur agisse très rapidement s’il constate un défaut de paiement du loyer.

d. Le précompte immobilier

Le bailleur peut-il mettre le précompte immobilier à charge du locataire ?

Sauf lorsque l’immeuble est affecté à la résidence principale du locataire, le bailleur peut faire payer le précompte immobilier par le locataire. Mais, il faut une clause écrite le prévoyant.

En l’absence d’une telle clause, le précompte immobilier devra être payé par le bailleur.

Si le bailleur met le précompte immobilier à charge du locataire, il est conseillé de lui demander versement d’une provision mensuelle. Le bailleur donnera en fin d’année un décompte avec les provisions versées.

e. Les frais et charges

Des dispositions particulières sont prévues pour les baux de logement.

La loi du 29 décembre 1983 énonce : « Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.

Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.

Les documents établissant ces dépenses doivent être produits »

Ces dispositions sont impératives et il ne peut y être dérogé par une convention.

En pratique, trois hypothèses peuvent être envisagées.

a) Les frais et charges sont compris dans le loyer

Certains baux prévoient seulement un loyer sans que le locataire ne soit redevable de charges supplémentaires. Ceci se rencontrera souvent dans la location des meublés. Le loyer est établi en tenant compte des charges. Les charges varient donc forcément de la même façon que le loyer.

Les lois de blocage des loyers qui précédèrent la loi du 29 décembre 1983 prévoyaient la faculté pour l’une ou l’autre partie de demandeur au juge de paix la séparation entre le loyer et les frais et charges. La loi actuelle ne prévoit rien de ce genre. Si cette faculté n’est plus inscrite dans la loi, rien n’empêche les parties de convenir de cette séparation de commun accord.

b) Les frais et charges sont fixés forfaitairement dans un compte distinct du loyer

Dans ce cas, le forfait reste immuable.

Si le bailleur indique que le forfait est indexé, il variera comme le loyer.

Sauf s’il s’agit d’un loyer peu important ou d’un meublé, ce système ne nous paraît pas équitable, car les charges augmentent bien plus vite que le loyer.

c) Les frais et charges sont établis dans un compte distinct du loyer

Si le bailleur impose au locataire des frais et charges en plus du loyer, ces frais et charges doivent être mentionnées dans un compte distinct, de manière que le locataire puisse se rendre compte de l’importance de ses charges. Elles doivent correspondre à des dépenses réelles. Le bailleur doit produire les documents établissant les dépenses. Cette obligation doit évidemment être comprise avec bon sens. Un locataire trop pointilleux risque d’être déçu. Le législateur, en voulant protéger le locataire, ne lui permet certainement pas de harceler le bailleur. Le contrôle est permis dans des limites raisonnables.

Une disposition particulière vise les décomptes de charges dans les immeubles à appartements.

f. La répartition des charges communes dans les immeubles à appartements multiples

C’est surtout sur ce point que les contestations apparaissent. En effet, dans une maison, le problème ne se pose pas, tous les compteurs sont généralement au nom du locataire, les frais de combustible lui sont réclamés directement par le fournisseur, etc …

a) Les immeubles en copropriété

Dans les grands immeubles à appartements multiples, la répartition des frais entre les divers appartements est généralement prévue par un règlement de copropriété. Des décomptes de charges trimestriels ou annuels sont établis par un syndic et adressés au bailleur.

Les frais des consommations de chauffage et d’eau chaude sont souvent déterminés par des compteurs individuels.

Les relevés des compteurs par les firmes spécialisées constituent la preuve de la consommation réelle de l’occupant.

A moins que le bail ne le stipule expressément, tous les frais portés en compte au bailleur ne doivent pas être supportés par le locataire.

Afin d’éviter les litiges, il y a lieu de préciser par écrit la quotepart des frais à payer par l’un ou par l’autre.

Mais la répartition des charges communes entre locataire et propriétaire est bien souvent source de conflits.

Les dépenses sont tellement diversifiées, qu’il est parfois difficile d’en déterminer le caractère locatif ou non.

La loi et les conventions sont forcément sommaires. Nous parlerons, dans un autre sujet, de la liste détaillée des frais couramment exposés dans les immeubles, en indiquant ceux qui sont généralement mis à charge des locataires, et ceux qui incombent au propriétaire.

La consultation de cette liste détaillée ne sera pas toujours nécessaire.

Le canevas de répartition habituel se présente généralement comme suit :

Le preneur supportera :

– les consommations d’eau, de gaz, d’électricité, de combustible pour l’appartement qu’il occupe ainsi qu’un quote-part de ces frais pour les parties communes de l’immeuble;

– les frais d’entretien et d’assurance des ascenseurs;

– les frais d’entretien des appareils de chauffage, d’éclairage, etc …

– les honoraires du syndic ou gérant de l’immeuble;

– les salaires, assurances et charges sociales du concierge;

– les frais d’entretien du jardin commun;

– les frais de nettoyage et d’entretien des parties commune.

Le bailleur supportera :

– les grosses réparations de l’immeuble;

– les travaux au gros-œuvre et notamment les réparations à la toiture;

– les assurances incendie et dégâts des eaux du bâtiment;

– les provisions pour le fonds de réserve.

Le locataire a-t-il le droit de vérifier les documents établissant les dépenses ?

La méfiance est malheureusement présente trop souvent parfois à juste titre, parfois à tort.

Toujours est-il que le législateur est intervenu en faveur des locataires, et la loi du 29.12.1983 a prévu ceci :

 » Dans le cas d’immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l’obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial de consulter des documents au domicile de la personne physique, ou au siège de la personne morale qui assure la gestion« .

S’il est normal et d’usage de transmettre au locataire le relevé des frais et charges, comment admettre que le locataire puisse consulter tous les documents chez le syndic ou le gestionnaire, faculté dont tous les copropriétaires eux-mêmes ne jouissent pas, ayant confié cette mission à certains d’entre eux seulement. Mais voilà, la loi est claire.

Le bailleur devrait préciser dans le bail que les frais résultant d’une demande de production des documents autres que le relevé de comte transmis à tous les copropriétaires, seront portés en compte du locataire.

En effet, ces même frais seront probablement portés en compte du bailleur par le syndic de propriété.

b) Les immeubles appartenant à un seul propriétaire

Si de nombreux écueils sont évités en ce qui concerne la répartition des charges des immeubles à appartements multiples du fait même de l’établissement de décomptes conformément au règlement de copropriété par des syndics ou gérants professionnels, il n’est pas toujours de même dans les petits immeubles plus modestes. Il s’agit souvent d’anciennes maisons de maître que le bailleur a aménagées pour en faire plusieurs appartements, ou de petits immeubles comprenant deux, trois ou quatre appartements. Ces immeubles n’ont pas de règlement de propriété, ils sont le plus souvent dépourvus d’ascenseur.

Il n’y a pas de concierge.

Les frais sont ceux des consommations d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage et de nettoyage des parties communes.

Comment les répartir ?

Eau

Le plus souvent, il n’y a qu‘un seul compteur d’eau pour tout l’immeuble. Si le bailleur n’a pas pris la précaution de prévoir par écrit un mode de répartition (exemple : Rez 1/4, 1er étage 1/4 et 2ème étage 1/2), il y aura certainement des contestations. L’un dira que son voisin possède des machines à laver et qu’il les utilise plusieurs fois par semaine consommant ainsi une grande quantité d’eau, un autre dira que son ménage ne comprend que deux personnes alors que la voisine du rez-de chaussée a quatre enfants, etc …

Il n’est pas possible de déterminer la consommation exacte de chacun et il faudra s’en remettre au juge de paix en cas de contestation.

Le juge rendra sa décision en tenant compte des usages et de la situation de fait.

La répartition suivant le nombre d’occupants doit être évitée, car elle est source de conflits.

Une solution consiste à placer des compteur de passage, si c’est techniquement possible.

Gaz-électricité

Ici, les problèmes sont beaucoup moins fréquents, car le locataire fait ouvrir directement les compteurs à son nom et reçoit les factures qu’il paie directement à la société distributrice.

On se dispute parfois quand même à propos de la consommation d’électricité pour la minuterie ou l’éclairage des parties communes. Le bailleur prévoit ces frais souvent sous forme de forfait mensuel, le même pour tous les appartements.

Ce forfait peut-il être majoré ? Oui, dans la mesure où le prix de l’électricité augmente.

Si aucune somme supplémentaire n’est prévue, on considérera que le prix de l’électricité des communs est compris dans le loyer. Le juge, encore une fois, tiendra compte de la situation de fait et des usages.

Chauffage

Fréquemment, dans les immeubles modestes, chacun dispose de son chauffage particulier et aucun problème n’est à craindre dans ce cas.

Les litiges surgissent lorsqu’il y a un chauffage central pour tout l’immeuble. Pour la répartition des frais de chauffage, aucun système actuel n’est parfait.

Nous renvoyons le lecteur à notre ouvrage : « La Copropriété des Immeubles à Appartements » qui expose de manière détaillée les différents systèmes existants et leurs avantages et inconvénients respectifs.

La présence de compteurs de chaleur évite de nombreuses contestations.

Dans les immeubles dépourvus de ce système, on répartit les frais de chauffage en fonction de la surface de chauffe ou du nombre de radiateurs.

Ici, encore, à défaut de pouvoir déterminer la consommation de chacun, le juge établira la participation de chaque occupant.

c) Le bailleur peut-il augmenter les provisions en cours de bail ?

Le bailleur ne peut augmenter les provisions en cours de bail que si celui-ci prévoit expressément cette possibilité. A défaut, l’accord du locataire est requis.

d) Les litiges à propos des charges

Bailleur et locataire doivent tenter de résoudre leurs litiges à propos du calcul des charges de manière amiable. Les sommes en jeu sont souvent peu élevées et ne justifient pas le coût d’une procédure judiciaire. De plus en plus en effet, les juges de paix désignent un expert chargé de la vérification.

Les honoraires de l’expert sont parfois élevés et aggravent considérablement le coût de la procédure.

3. Le locataire doit meubler les lieux loués

L’obligation imposée au locataire de meubler les lieux loués est une mesure de protection pour le bailleur.

Meubler l’immeuble signifie que le locataire doit y mettre un mobilier usuel, tel que armoires, tables, chaises, fauteuils, tableaux, etc … La loi ne précise pas la valeur des meubles qui doivent garnir les lieux loués. Le bailleur prudent prévoira dans son bail que la valeur des meubles doit couvrir au moins deux ans de loyer.

Les meubles doivent subsister pendant toute la durée du bail. Ils servent en fait de garantie pour le paiement du loyer de telle sorte que le bailleur puisse exercer son privilège sur ces meubles.

La loi prévoit cependant que le locataire à défaut de meubler l’immeuble, peut également donner  » … des sûretés capables de répondre du loyer » (article 1752 du Code civil). Ces sûretés peuvent être constituées par une somme d’argent ou par l’engagement d’un tiers garantissant le paiement du loyer par exemple.

4. Le locataire doit rendre les lieux loués à la fin du bail

Rien de plus naturel, la location se termine, le locataire doit remettre le bien à la disposition du bailleur.

Les locaux doivent être vides de meubles … et d’occupants.

Ainsi, un sous-locataire ne pourra pas continuer à occuper l’immeuble. Si le locataire principal a concédé un bail d’une durée plus longue que celui dont il disposait lui-même, il risque de devoir payer des indemnités au sous-locataire expulsé par le bailleur au moment où le bail principal prend fin.

Dans quel état l’immeuble devra-t-il être au moment de la restitution ? Ceci nous renvoie au sujet concernant l’état des lieux.