Contrairement à ce que beaucoup croient, tout accord écrit ou verbal sur le bien loué et sur le loyer constitue en fait un bail.

1. Le bail verbal

Le bail est verbal lorsqu’il n’existe pas de convention écrite ou lorsque la convention écrite est irrégulière. Pour être régulière, la convention doit être rédigée en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct. Chaque original doit de plus contenir la mention du nombre des originaux qui en ont été faits. Chaque original doit être signé par les parties contractantes.

2. Le bail écrit

Le bail est écrit lorsque l’accord intervenu est constaté par une convention écrite régulière.

Pour que la convention soit régulière, il faut :

– que le bail soit signé par le locataire et le bailleur;

– que le bail soit établi en autant d’originaux qu’il y a de parties contractantes;

– que le bail contienne la mention du nombre des originaux qui en ont été faits;

En pratique, le plus souvent, il faudra quatre exemplaires : l’un destiné au bailleur, le deuxième au locataire, le troisième au bureau de l’enregistrement et le quatrième à l’une des parties lorsque l’autre prendra les trois exemplaires pour les soumettre à la formalité de l’enregistrement.

3. Précautions à prendre avant de signer un bail

Le preneur veillera à ce que l’identité du bailleur soit précisée. Il demandera si le bailleur est le propriétaire ou s’il est locataire principal.

Si le bien loué appartient en communauté à deux époux, le bail devra être signé par les deux époux.

Si le preneur ne traite pas avec le propriétaire, il y a lieu de prendre certaines précautions.

Le bailleur aura intérêt à bien connaître l’identité du ou des preneurs.

Avant la signature du bail, il demandera au preneur de lui montrer sa carte d’identité et prendre note de son domicile légal et du numéro de carte d’identité, et surtout de la date de naissance. Cette information permet de retrouver plus facilement un locataire indélicat, si une procédure judiciaire doit être intentée contre lui.

Si un ménage se présente comme preneur, il fera signer le bail par les deux parties, qu’elles soient mariées ou non. Cet examen de l’identité sera l’occasion d’interroger les preneurs sur les raisons qui ont motivé leur recherche d’un autre logement.

Si un commerçant prend en location un immeuble commercial, il peut agir seul. Par contre, si un commerçant loue une maison destinée à sa famille, il faut que son épouse signe également.

Si on donne en location un immeuble commercial, il est important de savoir qui est le locataire. Est-ce une personne physique ou une société ? Ainsi, il ne faudra pas confondre la société avec le gérant de celle-ci. Le risque de confusion existe surtout lorsque la société porte le nom du gérant.

En cas de location à une société, il est vivement conseillé de faire signer le gérant comme caution solidaire pour toutes les obligations du bail.

La formule utilisée pourrait être la suivante : « Monsieur x se porte solidairement responsable en son nom propre pour toutes les obligations relatives au présent bail« .

La pratique nous apprend également qu’il faut se méfier des locataires trop pressés. Il s’agit souvent de personnes qui, ne s’étant pas accordé un temps de réflexion suffisant, changeront d’avis, et refuseront de prendre le bien en location, alors qu’elles ont signé un bail ou versé un acompte. Le bailleur aura perdu du temps et des possibilités de louer à un autre locataire. Il vaut mieux, dès lors, lorsqu’on se trouve confronté à de telles personnes, leur suggérer de réfléchir quelques temps avant de s’engager.

Conseil : établir un bail écrit

Il faut conseiller aux bailleurs et locataires de conclure une convention écrite. Ceci évitera déjà de nombreuses contestations. Seront, notamment, clairement prévus la date de début du bail, le loyer, et son mode d’indexation. (Rappelons à cet égard que le loyer d’un bail verbal est considéré comme non indexé), la date d’expiration du bail, les possibilités ou non de sous-location ou de cession du bail, la durée et le délai de préavis, l’obligation pour le locataire de prendre une assurance, la répartition des charges, le mode de calcul des frais de chauffage, les modalités de la garantie locative, etc.

Ceci est particulièrement important pour les baux afférents au logement principal de la famille.

Le S.N.P. a mis au point des baux types assortis d’un commentaire donnant notamment le texte des articles du Code civil dont il est fait mention et diverses explications pratiques.