La question revient régulièrement. S’il s’agit d’acheter un immeuble, qui de la société d’exploitation ou de la holding qui détient les actions de cette société devrait plutôt le faire ?

Pour diverses raisons, les actions d’une société sont parfois apportées à une société holding. Au moment où il s’agit d’acheter un immeuble, on se demande alors souvent qui, de l’une ou de l’autre de ces sociétés, devrait idéalement effectuer l’investissement.

Plutôt la société holding pour …

Le risque de l’entreprise

Si la société d’exploitation achète l’immeuble, celui-ci est soumis aux risques de cette entreprise et donc, si les choses tournaient mal … Il faut en effet pleinement partie de ses avoirs, avec tous les risques que cela comporte. Voilà qui plaide donc en faveur d’un achat par la holding.

Des transferts financiers

Si la holding achète l’immeuble, elle pourra le louer à la société d’exploitation et lui réclamer un loyer. De quoi faciliter l’apurement de la dette qu’elle a contractée lorsqu’elle a acheté les actions de la société d’exploitation. Transférer ainsi de l’argent de la société d’exploitation dans la holding sans la moindre prestation, ce n’est en effet pas sans danger sur le plan fiscal, puisqu’il peut en résulter finalement une double imposition.

Une vente ultérieure

Si l’achat de l’immeuble se fait au sein de la société d’exploitation, le propriétaire des actions de celle-ci pourrait se heurter à certaines résistances le jour où il déciderait de les vendre : peut-être un acheteur ne serait-il pas du tout intéressé par cet immeuble. S’agissant d’amortir quoi que ce soit (l’immeuble inclus). Cela ne lui rendrait donc pas les choses plus faciles sur le plan financier. Difficile aussi pour lui de constituer une garantie, ce qui pourrait poser un problème au niveau bancaire. Par contre, si l’achat de l’immeuble se fait dans la holding, diverses options restent ouvertes.

La déduction des intérêts notionnels

La société d’exploitation peut vraisemblablement en bénéficier. La holding par contre pas, dès lors que les immobilisations financières sont un des facteurs de correction. Et si l’achat porte sur un immeuble destiné (pour partie) à l’usage privé du dirigeant, c’est un facteur de correction supplémentaire. Au niveau de la déduction des intérêts notionnels, la préférence va donc à l’achat par le biais de la holding.

Plutôt la société d’exploitation pour …

Le taux de l’impôt des sociétés

La société d’exploitation ne réunira en général pas les conditions d‘octroi des taux réduits de l’impôt des sociétés, dès lors que ses actions sont détenues pour plus de la moitié par une autre société, ce qui constitue une cause d »exclusion de ces taux réduits d’imposition. La holding, par contre, pourrait peut-être bénéficier de ces taux, mais la différence entre eux et le taux ordinaire ne dépasse pas, il est vrai, 3 592€ d’impôt.

La TVA

S’il s’agit d’un bâtiment neuf, attention à cet aspect-là aussi. Si la holding loue l’immeuble (neuf) à la société d’exploitation, elle pourrait y perdre la TVA qu’elle a payée lors de sa construction ou de son achat : en Belgique, en effet, pas de récupération des TVA payées en amont en cas de location immobilière … Il faudra alors rechercher une solution dans un leasing immobilier ou un achat scindé (usufruit/nue-propriété).

=> Vaudrait-il mieux faire acheter un immeuble par la société d’exploitation ou la société holding ? Difficile de répondre à cette question ! Les deux solutions ont leurs avantages et leurs inconvénients. Néanmoins, la balance paraît pencher en faveur d’un achat par la société holding.