Un détaillant se demande s’il ne pourrait pas conclure avec le propriétaire d’un immeuble commercial un bail commercial correspondant à la durée d’existence de son commerce.

Une location sur mesure ?

Exemple

Un commerçant trouve l’endroit idéal pour mettre sur pied un projet commercial temporaire. Il établit un contrat de bail commercial avec le propriétaire des lieux et en lie la durée à celle de la SPRL qu’il a constituée pour mener à bien ce projet commercial temporaire.

Pourquoi ?

Car il est bien sûr des plus pratiques pour un commerçant de pouvoir louer un immeuble pour la durée qui lui convient, sans se lier à des échéances précises, car celles-ci sont parfois trop longues, parfois trop courtes en pareil cas.

Le but

Il s’agirait donc de conclure un bail commercial pour la durée de l’activité commerciale spécifique envisagée. Oui, mais est-il possible de convenir ainsi d’une durée locative sur mesure ? De louer pour la durée où la société constituée existera ?

Le Code des sociétés

Le principe

Le Code des sociétés prévoit, c’est la règle générale, qu’une société est censée être constituée pour une durée indéterminée.

DONC … si vous concluez le bail pour la durée de votre société, cela implique en fait que vous ayez un bail commercial à durée indéterminée.

Mais … la législation sur les baux commerciaux permet-elle aux parties de conclure un tel bail pour une durée indéterminée et, donc, d’y mettre fin à la carte ? Eh bien, jusqu’à il y a peu, ce n’était pas très clair.

La loi sur les baux commerciaux

Une durée minimum

La loi sur les baux commerciaux impose une durée minimum pour la première période locative. Cette période ne peut jamais être inférieure à neuf ans.

Un cas douteux

Si le bail est conclu pour une durée indéterminée, la question reste ouverte : sa durée sera peut-être plus courte, peut-être plus longue que neuf ans. A première vue, cela ne correspond pas au prescrit de la loi sur les baux commerciaux, laquelle est impérative (les parties ne peuvent donc pas y déroger), mais cela n’était pas non plus vraiment déterminant.

En justice

Aujourd’hui, les choses sont claires, Notre Cour suprême a tranché la question le 14 janvier 2008 et jugé qu’il n’était jamais possible de conclure un contrat de bail commercial pour une indéterminée.

Indéterminé = neuf années

La Cour a donc estimé qu’il n’est en principe pas possible de conclure un bail commercial pour une durée indéterminée, et que si les parties n’ont pas fixé de durée à leur bail ou l’ont conclu pour une durée indéterminée, plus de doute possible : la durée du contrat est purement et simplement fixée, de plein droit, à neuf ans. Celui qui conclut un bail commercial pour la durée de la société le fait en réalité toujours pour neuf ans. Pas moyen d’y couper.

Conseil

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire a toutefois la possibilité de résilier tous les trois ans durant la première période locative de neuf ans. Le contrat ne peut l’exclure. Cela donne tout de même une petite marge de manœuvre au cas où des changements interviendraient.

=> A présent, c’est incontestable : un bail commercial conclu pour la durée d’une société est d’office un bail de neuf ans. Vous ne pouvez réduire cette durée sur mesure, qu’en recourant aux possibilités de résiliation triennale que prévoit la loir sur les baux commerciaux.