Peut-on indexer le loyer de tout bail ? Comment procéder à une indexation correcte ? Et si le bailleur a oublié d’indexer ? Le bailleur peut-il aussi indexer le forfait de charges ?

Peut-on indexer tout loyer ?

Résidence principale

Le bailleur peut indexer tout bail de résidence principale écrit, même si celui-ci ne le prévoit pas explicitement. Sauf s’il l’exclut explicitement.

Commercial

Le bailleur ne peut indexer que s’il l’a prévu dans son contrat.

Droit commun

(bureau, cabinet, garage, …).

Dans ce type de bail aussi, le loyer ne peut être indexé que si le contrat le prévoit expressément.

A quel moment peut-on indexer ?

Il n’est possible d’indexer qu’à la date anniversaire du contrat.

La date anniversaire

C’est celle de l’entrée en vigueur effective du contrat. S’il prévoit que « le locataire peut occuper les lieux loués à partir du 1er mars 2005 », le 1er mars est la date anniversaire annuelle de la convention, même si le locataire ne doit, par exemple payer le loyer qu’à partir du 1er avril.

Attention !

La date anniversaire n’est donc pas par exemple la date de signature du contrat.

La formule d’indexation correcte

La formule (loyer de base x nouvel indice santé/indice de départ), bien connue pourtant, recèle pourtant encore quelques pièges.

Exemple

Un bail a été conclu et signé le 1er janvier 2005 et le locataire peut occuper l’immeuble loué à partir du 1er mars 2005. Le bailleur peut donc procéder à une première indexation le 1er mars 2006.

Le loyer de base

C’est le loyer indiqué dans le bail initial.

Attention

Donc pas le dernier loyer indexé.

L’indice de départ

C’est l’indice santé du mois qui précède le mois au cours duquel le contrat a été conclu. Dans notre exemple, il s’agit donc de l’indice santé de décembre 2004.

Le nouvel indice

C’est l’indice santé du mois précédent la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat. Dans notre exemple, il s’agit donc de l’indice santé de février 2006.

L’indice santé

Pour tous les contrats de bail (et donc pas seulement pour le bail de résidence principale), vous devez appliquer l’indice santé. L’indice ordinaire ne s’applique plus qu’aux baux à ferme, aux baux sociaux et à la location de biens meubles.

Je l’ai oublié …

Et si le bailleur a oublié d’indexer ? Qu’en est-il alors ?

Résidence principale

Il peut réclamer l’indexation des trois derniers mois, avec effet rétroactif donc. Il pouvait par exemple, indexer le loyer le 1er mars 2006. S’il n’y songe que le 15 août 2006, il a donc encore droit aux indexations de mai, juin et juillet 2006 et aux indexations futures bien sûr. Celles de mars et d’avril, il en est par contre quitte définitivement.

Attention !

Pas moyen d’échapper à cette règle en prévoyant autre chose dans le contrat de bail.

Commercial et droit commun

Ici, le bailleur peut réclamer jusqu’à 1an d’arriérés d’indexation.

Peut-il indexer le forfait de charges ?

Oui, mais seulement s’il l’a explicitement prévu dans son contrat de bail, et cela y compris dans le cadre d’un bail de résidence principale.

=> Il est possible d’indexer le loyer de tout contrat de bail de résidence principale écrit, même si celui-ci ne le prévoyait pas. Pour un cabinet ou un bureau, le bail doit par contre le prévoir. Un forfait de charges ne peut être indexé, même dans un bail de résidence principale, que si le contrat le prévoit.