Le locataire et le bailleur sont souvent perplexes à propos de l’enregistrement.

Faut-il faire enregistrer le bail ? Pourquoi ?

Qui doit payer les frais d’enregistrement ?

Où fait-on enregistrer un bail ?

1. L’enregistrement est obligatoire

L’enregistrement est obligatoire, il doit se faire dans les quatre mois qui suivent la signature du bail.

Lorsque le bail est affecté au logement principal du locataire, les frais d’enregistrement s’élèvent à la somme forfaitaire de 25 euros, depuis la loi du 28 mais 1991.

Pour les autres baux, la somme à payer sera de 2/1000 du montant cumulé des loyers et des charges pour toute la durée du bail. Les charges sont généralement estimées dans le bail à 10% du loyer. Elles représentent tant les indexations que les charges réelles locatives. Il s’agit d’un forfait à usage purement fiscal et non contractuel. Si le bail est à durée indéterminée, le droit d’enregistrement sera calculé sur dix ans. Si cette formalité n’est pas respectée, l’amende éventuelle sera égale au montant du droit éludé.

2. L’enregistrement rend le bail opposable aux tiers

L’enregistrement constitue surtout une mesure de protection pour le locataire.  Un bail non enregistré sera parfaitement valable entre les parties qui l’ont signé mais n’aura aucune existence juridique vis-à-vis de toute autre personne, sauf les héritiers des parties. Il sera dit « inopposable » aux tiers.

En cas de vente de l’immeuble, par exemple, l’acquéreur sera tenu de respecter un bail enregistré et ne pourra expulser le locataire.

Si le bail n’est pas enregistré, le locataire risque d’être expulsé par l’acquéreur. Ceci ne signifie pas que le locataire évincé ne pourrait pas obtenir une éventuelle indemnité à charge du bailleur-vendeur.

La loi du 20.02.1991 donne cependant une protection accrue au locataire d’un immeuble affecté au logement principal, même si le bail n’est pas enregistré.

3. Les frais d’enregistrement sont à partager entre les parties, sauf convention contraire

Le propriétaire et le locataire doivent partager les frais d’enregistrement à moins que le bail ne les mette à charge de l’un ou l’autre exclusivement. Il est cependant d’usage de faire supporter ces frais par le preneur. L’État pourra réclamer le droit d’enregistrement et l’amende éventuelle, soit au locataire, soit au bailleur.

4. Baux de plus de neuf ans

Les baux de plus de neuf ans sont tout à fait valables entre parties, mais ne sont opposables aux tiers de bonne foi et pour ce qui concerne leur durée au-delà des neuf premières années que s’ils sont inscrits dans les registres du Conservateur des hypothèques.

Les parties elles-mêmes ne peuvent pas tirer argument de la non-inscription, mais les tiers de bonne foi le peuvent.

L’inscription constitue donc, une mesure de publicité du bail, mesure justifiées par le caractère exceptionnel des baux de plus de neuf ans.

5. Un bail non enregistré peut-il être produit en justice

Si le bail n’a pas été enregistré et qu’il doit être produit en justice, par exemple à l’occasion d’une procédure intentée par le bailleur en vue de la récupération des loyers, un problème se posera.

En effet, les citations sont soumises à l’enregistrement et si, à cette occasion, le Receveur de l’enregistrement constate qu’il est fait état d’un bail écrit non enregistré, il mettra les deux parties au bail, bailleur et preneur, en demeure d‘enregistrer le bail et leur appliquera une amende.

C’est pourquoi les baux écrits non enregistrés sont souvent qualifiés pudiquement de « verbaux« .

L’absence d’enregistrement ne diminue pas la valeur du bail entre parties.

La procédure sur requête permet d’échapper à l’attention du Receveur de l’enregistrement. En pratique, les juges tiennent compte des baux écrits, même s’ils ne sont pas enregistrés.

Les difficultés exposées ci-dessous devraient cependant inciter les parties à faire enregistrer le bail.