Apporter un immeuble à une société ou l’acheter par son biais, cela a divers inconvénients, mais aussi pas mal d’avantages, et voilà pourquoi il faut toujours bien peser les uns et les autres.

Les avantages ?

Acheter un immeuble par le biais d’une société, cela offre pas mal d’avantages. Parmi ceux-ci, déjà le fait que les frais d’achat sont en principe déductibles (attention, l’exacte définition de l’objet social a son importance ! ), de même que les intérêts d’un éventuel emprunt. Puis, il y a aussi la possibilité d’amortir l’immeuble (le bâtiment, pas le terrain ! ). Une planification successorale au moyen d’une société offre également divers avantages (voyez ci-après). Etc, etc.

Les droits d’enregistrements

Quand vous achetez des actions d’une société, vous ne payez pas non plus de droits d’enregistrements, alors que vous en payez à l’achat d’un immeuble (ou, s’il est neuf, vous acquittez la TVA).

Attention !

Camoufler une vente d’immeuble en une vente d’actions, en apportant d’abord l’immeuble à une société, risque fort d’être l’exemple même d’une simulation, avec toutes les conséquences que cela comporte.

Une planification successorale

Un gros avantage d’une société de patrimoine actuellement, se situe tout particulièrement au niveau de la planification successorale. Dans les trois régions du pays, la donation d’actions (biens meubles) est (substantiellement) plus avantageuse que la donation de biens immeubles. Un bref aperçu des taux applicables dans les trois régions du pays :

Région wallonne :

– 3% pour les donations en ligne directe et entre époux et cohabitants légaux;

– 5% pour les donations entre frères et sœurs, entre oncles ou tantes et neveux ou nièces;

– 7% pour les donations entre toutes autres personnes.

Régions bruxelloise et flamande :

– 3% pour les donations en ligne directe et entre époux ou cohabitants légaux;

– 7% pour les donations entre toutes autres personnes.

Les inconvénients ?

La plus-value

Un inconvénient majeur, c’est la taxation de la plus-value de l’immeuble à l’impôt des sociétés. Si l’immeuble était un jour vendu, c’est un fait que la différence entre la valeur comptable et le prix de vente ou la valeur vénale serait imposée (au maximum à 33,99%). Un réinvestissement du prix de vente peut adoucir cette imposition, mais n’est pas toujours souhaité.

Gros souci également quand le propriétaire de la société de patrimoine veut revendre ses actions : s’il ne paie pas d’impôt sur la plus-value qu’il réalise (à quelques exceptions près), son acheteur, et c’est le revers de la médaille, ne peut pas amortir le prix d’achat de ces actions. Et l’aspect du financement d’une telle opération d’achat d’actions n’est pas non plus sans importance.

Nuance

Ces deux points, il faut toutefois les relativiser quelque peu. De fait, il n’y a pas moyen d’amortir des actions, ni de déduire des réductions de valeur sur actions, ni de déduire des réductions de valeur sur actions. Mais, pour atténuer quelque peu cet inconvénient, on choisit souvent de réaliser l’achat des actions par le biais d’une société holding plutôt que de le faire en nom personnel. Quand aux immeubles eux-mêmes, ils sont amortissables, à l’exception du terrain (dont il est toutefois possible de déduire les frais d’acquisition).

=> L’achat des actions d’une société de patrimoine présente des avantages et des inconvénients, mais certains de ces derniers sont à relativiser. Surtout quand la valeur du terrain pèse proportionnellement très lourd dans la valeur de l’ensemble.