Toujours la mer, toujours le Nord, le dépaysement en plus

A Pâques ou durant l’été, voir même à la Toussaint. Les vacances familiales à la mer, en Belgique relèvent presque de l’institution. Cerfs-volants, méduses, brise-lames, parfois une apparition d’un phoque incongru, cuistax sur la digue, pêche au crabe, embouteillages à l’aller et au retour, glace ou gaufre selon le temps, éminemment variable évidemment. Tout un programme …

Que certains combinent avec un investissement, en optant pour une seconde résidence qui leur permet d’aller humer de l’iode quand bon leur semble, tout en investissant dans la brique – une autre spécialité belge. Avec une question à la clef : finalement, la mer ne serait-elle pas plus bleue ailleurs ? Côte d’Opale, cela ne sonne-t-il pas un brin plus exotique que mer du Nord ? C’est que, depuis des années, le Belge semble avoir découvert la côte française voisine. Remarquez, le pas est vite franchi. Un coup de vent, et l’on passe allégrement de la Panne à Bray-Dunes, presque sans s’en rendre compte.

Bien entendu, les professionnels de l’immobilier ont précédé les particuliers. Prenez la Compagnie Le Zoute, dont le nom est indissociable de la famille Lippens et du développement du Zoute. Voilà qu’elle abrite en son sein la Compagnie immobilière d’Hardelot-Plage, entre Boulogne-sur-Mer et Le Touquet.  » Nous avons acquis  26 hectares à Hardelot, renseigne son président Philippe Muylle, par ailleurs directeur général de la Compagnie Le Zoute. Notre objectif à long terme est de construire entre 1.500 et 1.800 appartements. »

Mais quel rapport entre le Zoute et Hardelot ? « Au Zoute, nos possibilités sotn désormais limitées. La côte belge est en très grande partie construite et ce qui ne l’est pas encore est heureusement protégé par le « décret des dunes » : on ne bâtit plus que dans les agglomérations existantes. Résultat, on ne peut faire que des-à-coups, un immeuble à gauche, un autre à droite. Mais pas de grands ensembles intégrés, ce qui est notre spécialité depuis cent ans. »

« La nature est partout »

Or, depuis l’avènement plus ou moins récent de l’autoroute A16, reliant Furnes, Dunkerke, Calais, Boulogne et Abbeville, la côte française s’est sérieusement rapprochée. La preuve : Bruxelles-Knokke : 1h30 de trajet; Bruxelles-Hardelot : 2h30, à peine une heure de plus. Tout à fait acceptable pour rejoindre une seconde résidence à la mer, même pour un simple weekend.

Le dépaysement est-il au rendez-vous ? « Certainement !, insiste-t-on chez Twin Properties, qui effectue aussi le grand écart belgo-français, en développant du logement neuf, tant à la « Westkust » qu’en côte d’Opale, notamment à Equihen-Plage, un rien au nord d’Hardelot. Là-bas, vous êtes au calme et pouvez goûter aux délices de la gastronomie française. Et puis, la côte est belle, offrant un saisissant contraste avec tout le béton qu’il y a en Belgique. » Philippe Muylle enchaîne. « Vous n’êtes pas en Belgique et ne trouverez pas de boule de Berlin sur la plage. Le style de vie est différent. Où que vous alliez, vous trouverez de la nature. En Belgique, on tombe vite sur un terrain agricole ou une industrie. Avec de vastes réserves, la nature est partout et les infrastructures sont présentes, comme des terrains de golf, de tennis ou des centres équestres. » Les derniers points noirs s’estompent avec le temps. « Il y a dix ans, la région offrait trop peu de restaurants et de commerces; cela a évolué dans le bon sens. »

Juste après La Panne, Bray-Dunnes ouvre le bal. La région de Dunkerque, plutôt industrialisée, plaira moins au vacancier. Entre Gravelines et Calais se nichent quelques jolies plages. Et de Calais à Berck se déroule la côte d’Opale.  » Entre Calais et Boulogne, c’est merveilleux. » Nature oblige, point de grosse station balnéaire, mais plutôt des villages tels que Wissant, Audresselles ou Wimereux. « Les zones naturelles font qu’il existe peu de possibilités de développement. Quant on s’y installe, c’est plutôt dans une petite villa ou une maison existante, rarement dans un appartement. » C’est la zone des caps (Gris-Nez, Blanc-Nez) et des impressionnantes falaises.

La zone plus touristique se situe entre Boulogne-sur-Mer et Berck, là où les plages se succèdent. Plus bas encore se trouve la remarquables baie de Somme. A trois heures de route de Bruxelles, vous y trouverez les charmants Le Crotoy et Saint-Valery-sur-Some, ainsi q’un des rares bouts de côte du Nord orientés au Sud. « La baie de Somme, c’est un peu la limite de non-retour, plaisante Philippe Muylle. Au-delà, cela devient un peu loin pour passer un week-end à la mer ... »

Alors, ni une ni deux, tous à la côte française ? D’autant plus que les prix sont, à la grosse louche, légèrement inférieurs à ceux de la côte belge (lire ci-contre). Pas si vite, prévient notre homme. « L’investisseur potentiel doit d’abord se poser les bonnes questions. Un : « Est ce que je recherche le calme ou un certain nombre de mondanités? » Il faut savoir que la zone des camps est assez isolée. A la côte belge, par contre, vous risquez de tomber sur votre collègue ou voisin. Deux : « Quels sont les hobbies que je pratique? » Voile, golf, équitation ? Suis-je mordu de nature ou de plage ? L’acheteur doit se concentrer là-dessus avant d’envisager les aspects fiscaux. Une seconde résidence – qui reste un luxe, précisons-le – relève d’abord du style de vie que de l’investissement. Même si, bien sûr, cela peut être un bon investissement. »

COTE BELGE

Vous avez dit bétonné ?

La côte belge est souvent comparée à un mur de béton. L’image est cruelle, mais en (grande) partie méritée. Aujourd’hui, ce qui n’est pas bâti est globalement protégé, mais ce qui l’est, l’est densément. Et pas toujours beau. « Cette situation était inévitable« , estime Philippe Muylle, directeur de la Compagnie Le Zoute. C’est ce que 66 km de côte pour toute la Belgique, c’est peu. « C’est ce que je dis toujours aux Français, qui critiquent tout ce béton : « Mais si vous n’aviez eu que 400km de côte pour 65 millions d’habitants, cela aurait été la même chose.  »

Les prix français aussi variés que les belges

Une heure de route plus loin que la mer du Nord, le dépaysement est au rendez-vous. Est-ce la même chose pour les prix ? Pas vraiment.  » La comparaison est toujours difficile, avertit Philippe Muylle, directeur de la Compagnie Le Zoute. Mais à Hardelot, par exemple, le prix d’un appartement neuf est comparable à celui appliqué dans les stations « normales » belges, peut-être même un peu moins cher.  » Par « normales », entendez la majorité des stations balnéaires belges, à l’exception de plus chères, comme Le Zoute, mais aussi « des parties de La Panne et de Coxyde« , comme Saint-Idesbald.

Ainsi, la Compagnie immobilière d’Hardelot propose des appartements d’une chambre aux environs de 180.000€, pour « un bon 50m²« , avec cave et garage. Quelques précisions : ce prix s’entend toutes taxes comprises. « En France, on construit généralement un peu plus petit qu’en Belgique. Et il faut savoir que le calcul de la superficie n’est pas le même : les Français tiennent uniquement compte du « véritable » espace habitable et ne comptent par exemple pas les murs intérieurs. Un 50m² français serait plutôt équivalent à un 60m² belge« .

Chez Twin Properties, on estime que le nord de la France peut s’avérer de 30% à 40% moins cher que la mer du Nord. « C’est le cas si vous comparez les tarifs belges et ceux de Bray-Dunes, juste à côté. Mais tout n’est pas comparable. » Ainsi, Twin Properties a développé un ensemble de (petites) villas avec vue sur mer à Equihen-Plage, dont le prix tourne autour des 3.000€ du m². « Ce genre de biens, c’est impossible à trouver en Belgique, ou alors au Zoute, mais hors de prix. »

Le promoteur s’est essayé à une étude de prix des biens neufs. Le point de comparaison : un appartement neuf, deux chambres, vue sur met et toutes taxes comprises. « Quand c’était possible. Simon, nous avons pris le bien qui se rapproche le plus de cette description. »

A ce petit jeu-là, la France est plus accessible. Voilà un aperçu : 1,43 millions à Knokke; 730.000€ à Oostduinkerke; 450.000 à La Panne; 180.000 à Bray-Dunes; 300.000 à Equihen-Plage; 436.000 à Hardelot et 550.000 au Touquet. Un peu moins cher sans doute, mais tout aussi varié d’une station à l’autre.

Des prix qui, selon les différents interlocuteurs, ne devraient pas partir à la baisse. Si les possibilités de développement sont plus nombreuses sur la côte d’Opale, elles restent malgré tout limitées.

 » Le marché a amorcé un retour à la normale »

S’aventurer à parler du prix moyens des biens existants, Jan Jassogne, administrateur-délégué de la Confédération des immobiliers (CIB) littoral, n’aime pas trop. « C’est comme si l’on parlait du prix au kilo des voitures. » Par contre, les tendances du marché de la côte belge, ça le connaît. « Le nombre de transactions s’est stabilisé, nous sommes revenus à un marché normal. En fait, nous sortons de deux marchés anormaux : énormément d’activité il y a trois ans et un gros creux il y a un an ou deux. »

Ce retour à la normale se fait sentir dans l’évolution des prix . « Les abus sont finis. Aujourd’hui, un bien se vend s’il est dans les prix du marché; un propriétaire ne peut plus taper plus haut parce que ça part dans tous les cas. » A la mer du Nord, les prix se sont stabilisés, certains ont légèrement diminué. « De  5 à 10% maximum. » Un créneau reste difficile : les biens de luxe. « Comme partout en Belgique. »

Cette stabilisation est confirmée par ERA. « Le nombre de transactions est stable. Par contre, le temps de vente est un peu plus long et les négociations, soutenues. » Le réseau d’agences lance une estimations : l’appartement moyen se vend 154.000€. Avant de nuancer : « Nous ne sommes pas présentss dans les stations les plus chères. »

Du côté de celles-ci, Knokke figure évidemment en tête de liste, même si Heist n’est pas le Zoute. « Oostduinkerke, Coxyde et Le Coq« , ajoute Jan Jassogne. Même si, encore, dans les statistiques, Le Coq se situe généralement dans la moyenne : les chiffres de Wenduine la tirent vers le bas. « Nieuport a bien augementé. Sinon la majorité des stations sont dans la moyenne, dans un grand peloton, il y en a peu en dessous. » Sauf peut-être Bredene, qui ne dispose pas de digue.

La fourchette des prix est donc large. Pour se faire une idée, le site Immotrace reprend la moyenne des prix demandés au mètre carré dns les annonces immobilières, notamment sur Vlan Immo et Immoweb. Pour des appartement , cela va de 6.670€ (Knokke) à 2.400€ (Bredene), en passant par 2.886 (Blankenberge); 2.802 (Le Coq); 2.552 (Ostende); 3.342 (Middelkerke); 3.509 (Coxyde); 3.100 (La Panne).

Du côté de la côte d’Opale, les prix peuvent aussi passer du simple au triple. « Ces dernières années, on remarque qu’il y a plus de Belges, note-t-on à l’Agence côte d’Opale. Même si cela reste marginal. Ici, les prix peuvent varier de 2.000 à 10.000 euros du m². » Ainsi, les prix varient fortement entre Wissant, Wimereux, Hardelot, Le Touquet ou Le Crotoy. La côte d’Opale dispose même de « son Knokke« : Le Touquet, dont le nom complet se termine par Paris-Plage. « C’es là que se trouve le plus haut standing. Au Sud, une station similaire est Deauville; au nord, il faut remonter jusqu’à Knokke. »