Vous avez un immeuble commercial très bien situé, mais qu’il serait judicieux d’abattre et de rebâtir. Cela tombe bien : votre locataire doit justement vous demander le renouvellement de son bail. A quoi vous montrer attentif ?

Refuser le renouvellement ?

Oui, si …

Supposons que votre locataire vous le demande correctement, entre le 18 et le 15ème mois précédant la fin de la période locative en cours. Vous pouvez le lui refuser si vous envisagez de reconstruire votre immeuble.

Devez-vous le démolir ?

Reconstruire, cela veut dire démolir complètement ou tout au moins jusqu’aux fondations le bâtiment existant et rebâtir.

Attention !

Pas, par exemple, l’étendre à un immeuble attenant.

Le coût

Le coût des travaux doit en outre dépasser 3 années de loyer.

Une indemnité ?

En principe

Le bailleur qui ne renouvelle pas un bail commercial du fait qu’il veut reconstruire, doit payer une indemnité d’un an de loyer à son locataire.

Une exception

Il ne le doit pas s’il doit démolir pour cause de vétusté ou de force majeure (incendie par exemple). Un immeuble qu’il faut démolir en raison de sa vétusté doit vraiment être près de s’écrouler, il ne suffit bien sûr pas qu’il ait seulement un certain âge.

Et reconstruire rapidement ?

En principe

Le bailleur doit commencer à reconstruire l’immeuble démoli dans les 6 mois et faire aboutir ses travaux dans les 2ans. Sinon, il est redevable de 3 années de loyer à son locataire !

Une exception

Le bailleur qui a un motif légitime de ne pas entamer les travaux dans les 6 mois échappe à cette indemnité.

Conseil

L’absence de permis d’urbanisme causée par la lenteur de l’Administration a déjà été considérée comme un tel motif légitime

Attention

Pas, par contre, le fait d’avoir contacté trop tard un entrepreneur.

Départ du délai

Ce délai de 6 moi commence à courir le jour où le locataire n’utilise plus l’immeuble et où son éviction est effective. Peu importe qu’il conserve encore les clés après avoir quitté le bien.

Que faut-il faire durant ces 6 premiers mois ?

Le bailleur doit-il déjà commencer à démolir et construire durant ce délai ? La question est fort discutée, du fait qu’on n’obtient pas ainsi un permis d’urbanisme en deux temps trois mouvements. A cet égard, pointons un fort intéressant arrêt de cassation du 25 février 2005. Il estime suffisant de demander un permis d’urbanisme dans les 6 mois après que le locataire ait quitté l’immeuble. Voilà un important revirement de notre cour suprême. Précédemment, elle estimait une telle demande insuffisante en soi : il fallait déjà avoir entamé des travaux. En général, cela se traduisait donc par une course contre la montre, face à cette menace du paiement d’une indemnité de 3 années de loyer.

Conseil

Pour jouer à coup sûr et éviter toute demande de dédommagement de votre locataire, vous feriez bien, selon nous, de démontrer quand même que vous avez fait un peu plus que de demander un permis d’urbanisme. Préparez par exemple déjà le dossier de reconstruction en demandant divers devis.

=> Si vous refusez le renouvellement d’un bail commercial du fait que vous allez reconstruire votre immeuble, il vous suffit de demander un permis d’urbanisme dans les 6 mois. Vous n’avez plus – comme elle l’exigeait précédemment – à déjà démolir et/ou reconstruire.