Lors de la conclusion d’un compromis de vente sous seing privé, l’acheteur ne sait pas toujours qui va à vrai dire acheter. Et c’est là qu’il arrive encore et toujours de commettre des bourdes juridiques. A quoi faire alors attention ?

Une méprise fréquente

La clause

Souvent, on pense être à l’abri avec une clause du style : « acheter pour soi-même, pour une société restant à désigner ou pour un tiers restant à désigner ». Est-ce là toutefois la bonne solution ? Cette clause, on la retrouve en effet dans bon nombre de compromis de vente sous seing privé. L’acheteur initial pense alors qu’il dispose encore d’un peu de temps pour faire connaître l’acheteur effectif et que la vente se réalisera directement entre le vendeur et la société ou le tiers désigné.

Attention !

Sur le plan civil sans doute, mais sur le plan fiscal absolument pas ! Une telle clause s’apparente en effet à une « déclaration de command« , laquelle est soumise à des règles très strictes sur le plan fiscal.

La déclaration de command

De strictes conditions

Une déclaration de command se fait obligatoirement par acte authentique (en pratique, l’acte notarié). Un acte à présenter au receveur de l’enregistrement dans un délai très bref.

Bruxelles Capitale et Wallonie

Si l’immeuble est situé en Région de Bruxelles Capitale ou wallonne, cela doit se faire au plus tard le premier jour ouvrable qui suit celui de la signature du compromis.

Flandre

En région flamande, le délai a été récemment allongé et porté à 5 jours ouvrables, ce qui n’est néanmoins pas encore très long non plus.

Attention !

Ces délais restent les mêmes si le compromis a été conclu sous condition suspensive (l’obtention d’un permis ou d’un prêt par exemple).

De lourdes conséquences fiscales.

Si ces conditions ne sont pas respectées, il existe une double cession du bien sur le plan fiscal et, dès lors, un double paiement des droits d’enregistrement. Plus, éventuellement, des pénalités pour cause d’enregistrement tardif et sans la possibilité d’obtenir le remboursement d’une partie de ces droits d’enregistrement en excipant d’une revente dans les 2 ans.

La société envoie de constitution

Ces mêmes principes s’appliquent aussi à l’alternative, prévue dans le compromis, du remplacement de l’acheteur initial par une société en voie de constitution. Si vous êtes occupé à constituer une société et que vous voulez acheter au nom de celle-ci, vous devez clairement le prévoir dans le compromis de vente.

Attention !

Ne stipulez pas dans le compromis « acheter pour lui-même, pour une société en voire de constitution ou un tiers à désigner ». Non, indiquez-y expressément que l’acheteur est la société en voie de constitution XYZ.

Prenez donc garde …

Ne donnez pas de faux espoirs à l’acheteur en insérant dans le compromis de vente une clause qui, croit-il, lui permet encore de désigner facilement un autre acheteur. Non, une déclaration de command doit remplir de strictes conditions pour être neutre sur le plan fiscal (c’est-à-dire, pour ne pas aboutir à un double paiement des droits d’enregistrement). Conseil. En Région flamande, le problème peut encore se résoudre par la conclusion dans l’année d’une convention sous seing privé de dissolution amiable, à la condition bien sûr que les deux parties soient d’accord, mais pas à Bruxelles ni en Wallonie !

=> Pas question de remplacer à votre guise l’acheteur dans un compromis. Les conditions (fiscales) d’une déclaration de command sont strictes et ne pas les respecter peut avoir de grosses conséquences financières (double cession du bien et double paiement des droits d’enregistrement).