Quelles mesures de précaution le syndic d’un immeuble à appartements ferait-il bien de prendre pour se couvrir à l’égard des dommages qui pourraient découler de gros travaux exécutés à proximité ?

Un entrepreneur lancera sous peu les travaux préparations à la construction d’un gros immeuble de bureaux. Il s’agira plus précisément d’enfoncer des pieux dans le sol.

Certains copropriétaires d’un immeuble à appartements proche d’un chantier son inquiets à cette perspective : ils craignent  que les vibrations des forages de ces pieux n’endommagent leur immeuble. Aussi se demandent-ils, à juste titre, s’ils doivent/peuvent prendre certaines précautions, et également quels seraient leurs droits si les travaux causaient effectivement des dommages.

Un état des lieux préalable

En principe, tout maître d’ouvrage, tout entrepreneur fait établir un état des lieux avant d’entamer de (lourds) travaux. Au terme de ceux-ci, il fait tout repasser en revue et dresser un état comparatif par rapport à l’état des lieux d’avant le début des travaux. Normalement, cela fait apparaître si des dommages sont apparus au cours des travaux ou si certains dommages ou vices préexistants (des fissures par exemple) ont été aggravés. Si un dommage se produit durant l’exécution des travaux, on peut bien sûr aussi établir un état des lieux intermédiaire.

Quelques points saillants

Contradiction ?

Un état des lieux des parties communes de l’immeuble établi à la demande du maître de l’ouvrage, il y a de bonnes chances qu’il ne soit pas contradictoire. En pratique, l’expert vient souvent sur place, sonne chez l’un ou l’autre occupant de l’immeuble pour s’y introduire et établit son état des lieux sans que le syndic n’en soit informé. Ensuite, il en transmet une copie à ce dernier en lui demandant de biens vouloir la lui renvoyer, signée pour accord.

Attention !

Le syndic confronté à une telle situation n’est bien sûr pas tenu d’accepter. De fait, il s’agit là d’un état des lieux unilatéral et non contradictoire.

Conseil

Il peut donc contrôler sur place le contenu de l’état des lieux ainsi établi. S’il est en mesure de l’accepter, et seulement alors, il peut le rendre opposable en le signant pour accord et en le renvoyant à son expéditeur.

Le maître de l’ouvrage refuse …

Il arrive encore régulièrement, dans la pratique, que le maître de l’ouvrage/l’entrepreneur refuse de faire établir un état des lieux au moment où les travaux débutent et/ou prennent fin.

Attention !

On pense souvent qu’il se met ce faisant en position de faiblesse, mais il n’en est pas toujours ainsi. Il y a en effet de réelles chances qu’avant de se prononcer en droit un juge ne décide de désigner un expert, d’initiative ou à la demande de l’autre partie, ce qui peut alors s’avérer des plus coûteux.

Conseil

Si, après que l’association des copropriétaires lui en ait fait explicitement la demande, le maître de l’ouvrage/l’entrepreneur refuse de procéder à l’établissement d’un état des lieux contradictoire, l’association des copropriétaires peut, par le biais de son syndic, de demander le désignation d’un expert judiciaire. S’il y a urgence, elle peut même demander au juge ou au tribunal de prendre cette mesure en référé.

=> Si un maître d’ouvrage/entrepreneur, appelé à exécuter de lourds travaux à proximité immédiate d’un bâtiment, refuse de procéder à l’établissement d’un état des lieux, l’association des copropriétaires de cet immeuble peut l’y contraindre, si besoin est en justice.