Un crédit à remboursement différé du capital est-il la solution à retenir pour une société de patrimoine qui veut emprunter pour acheter un immeuble qu’elle compte louer, mais dont la capacité de remboursement est un peu faible ?

Un élément crucial ?

Quand une société sollicite un crédit, la banque examine si le cash-flow annuel, moins les amortissements du capital des crédits en cours, est au moins égal à la charge annuelle du nouveau crédit contracté. Si ce n’est pas le cas, la capacité de remboursement de la société en cause est nulle et la banque avancera des exigences avant d’accorder le crédit demandé. Une banque n’accorde pas ainsi un crédit à une société dont il apparaît d’avance qu’elle ne pourra pas en assumer la charge.

Les solutions ?

Citons, entre autres trucs permettant d’améliorer la capacité de remboursement et d’augmenter les chances le crédit, la réduction du montant emprunté (davantage de fonds propres mis dans l’achat), l’allongement de la durée de l’emprunt, l’octroi d’une caution personnelle, la conclusion d’un crédit à remboursement de capital différé, etc.

Le crédit à remboursement de capital différé

C’est un crédit où, chaque mois, vous ne remboursez que des intérêts à la banque prêteuse. Le capital emprunté, vous le remboursez en une fois en fin de crédit. Il s’agit, en fait, de la formule idéale pour une société de patrimoine, car il est possible de rembourser in fine (après par exemple 10ans) avec une partie du prix de vente de l’immeuble financé qu’il a été possible de revendre en réalisant une forte plus-value.

Le pour, le contre

Les avantages.

Comme vous ne remboursez que des intérêts, les charges annuelles à supporter sont moindres qu’avec un crédit classique (où vous remboursez aussi du capital). La capacité de remboursement en est bien sûr améliorée.

Exemple.

Pour un crédit à remboursement de capital différé de 250.000€ pris sur 15ans à un taux de 6%, vous remboursez 15.000€ d’intérêts par an, alors que la charge annuelle d’un crédit classique (remboursements mensuels de capital et d’intérêts) est de +/- 25.000€. Soit donc une différence de +/- 10.000€. Votre société peut en outre déduire les intérêts payés à l’impôt des sociétés, en frais professionnels, et ainsi récupérer une partie du coût de ces intérêts.

Conseil 1.

L’excédent de liquidités que dégage la conclusion d’un crédit à remboursement de capital différé peut être placé en vue de son affectation à un projet suivant (fonds propres) ou au remboursement partiel du capital emprunté à l’échéance du crédit.

Conseil 2.

Si vous placez ces liquidités auprès de la banque à laquelle vous demandez le crédit, vous augmentez vos chances d’obtenir son accord.

Les inconvénients.

Le crédit à remboursement de capital différé est coûteux : vous remboursez énormément d’intérêts à la banque. Dans notre exemple, vous aurez remboursé 95.000€ d’intérêts en plus, au bout des 15ans, par rapport à un crédit classique.

Conseil 1.

Si votre capacité de remboursement s’améliore en cours de crédit, vous pourriez passer à un crédit classique (remboursement périodiques de capital) en payant de petits frais de dossier.

Conseil 2.

Suivant la banque, le taux d’un crédit à remboursement de capital différé peut être plus ou moins élevé que celui d’un crédit classique.

Conseil 3.

Si vous pensez rembourser un crédit à remboursement de capital différé avant son échéance, négociez l’indemnité de remploi due en pareil cas, c’est primordial. En effet, elle se calcule alors sur la totalité du montant emprunté.

=> Cette forme de crédit, c’est l’idéal pour la société de patrimoine qui achète des immeubles en vue de les louer et plus tard de les revendre, mais souffre d’une faible capacité de remboursement. Assurez-vous les meilleurs conditions en négociant avec plusieurs banques.