Une société peut parfaitement détenir un immeuble situé à l’étranger, mais cela produit parfois certaines surprises …

Des revenus immobiliers étrangers

Pour une personne physique

En principe, les revenus d’immeubles sont imposables dans le pays où ceux-ci sont situés. Vous êtes donc redevable de l’impôt à l’étranger, souvent sous la forme de l’un ou l’autre impôt foncier, à l’instar de notre précompte immobilier. En Belgique, il faut toutefois déclarer la valeur locative de ces immeubles situés à l’étranger et/ou les loyers qu’ils produisent pour l’application de la « réserve de progressivité« . Le fisc belge ne tient compte en fait de ces revenus d’origine étrangère que pour déterminer le niveau du taux imposition applicable aux revenus belges.

Pour une société

Quand l’immeuble sis à l’étranger appartient à une société belge, les revenus qu’il produit sont également imposables dans le pays où cet immeuble est situé, et cela que la société dispose à l’étranger d’un « établissement stable » (un bureau par exemple) ou pas.

Pas de réserve de progressivité

A l’impôt des sociétés, il n’y a par contre pas de réserve de progressivité.

D’un point de vue technique

Les loyers de l’immeuble étranger se retrouvent dans la comptabilité de la société belge et celle-ci peut en déduire les frais (gaz, eau, électricité, …) et les amortissements, ainsi que l’impôt payé sur place. Le solde se retrouve dans son bénéfice et est imposé. Si l’immeuble ne produit pas de revenus, du fait qu’il n’est pas loué, mais que par exemple le gérant de la société s’en sert lui-même, il en résultera en principe une perte, déductible des revenus belges de la société.

Le montant net du revenu étranger

Pour parvenir à un résultat imposable correct, il faut nécessairement déterminer le revenu net que génère l’immeuble situé à l’étranger. Bien, mais comment procède-t-on : conformément aux règles de la législation fiscale belge ou à celles de la législation fiscale étrangère ?

Chacun ses règles

Supposons par exemple que votre société (belge donc) amortisse un immeuble qu’elle possède en France, selon la méthode dégressive. La France ne connaît quand à elle pas cette méthode d’amortissement. Dans ce cas, chaque pays suit ses propres règles. Pour déterminer le bénéfice à immuniser en Belgique, on tiendra compte du régime d’amortissements dégressifs et, pour calculer l’impôt français, la France ne tiendra compte que de la législation fiscale française. Autrement dit, il n’y a pas nécessairement concordance entre le montant imposé en Belgique et celui imposé à l’étranger.

Une plus-value imposable

Le principe

Les plus-values que recueille un particulier sont imposables dans son Etat de résidence. Si un particulier belge vend les actions d’une société française, la France ne peut pas imposer la plus-value qu’il en retire.

Les sociétés immobilières

Attention toutefois pour les actions de sociétés dont le patrimoine se compose principalement d‘immeubles situés dans l’autre. Etat contactant. Certaines conventions, et par exemple celle avec l’Espagne, stipulent que l’Etat de situation des immeubles est fondé à imposer les plus-values réalisées sur les actions de sociétés immobilières. Ainsi, une plus-value, que vous pensiez être totalement exonérée d’impôt, peut se retrouver quand même soumise à l’impôt (espagnol).

=> Normalement, la vente d’actions d’une société belge est exonérée d’impôt, y compris si l’immeuble que possède la société est situé à l’étranger. Il existe toutefois quelques exceptions à ce principe, et par exemple, dans la convention préventive de la double imposition belgo-espagnole.