Les obligations du bailleur sont triples

– Mettre le bien à la disposition du preneur,

– Entretenir l’immeuble,

– Garantir au locataire une occupation paisible

1. Le bailleur doit mettre le bien à la disposition du preneur

A. Mise à disposition

Le bailleur doit éviter de remettre les clefs au locataire avant la signature du bail et avant l’état des lieux d’entrée.

Il est bien évident que le bailleur doit mettre le bien à la disposition du locataire. Sans cela, le bail n’existerait pas.

Cette mise à la disposition du locataire est concrétisée par la remise des clefs.

Cependant, le bailleur doit éviter de remettre les clefs au locataire avant la signature du bail. En effet, une fois dans les lieux, le locataire pourrait refuser de signer un bail ou refuser certaines clauses du bail et le recours du bailleur pour le forcer à la signature serait inexistant.

B. L’immeuble doit être en bon état

L’immeuble doit être en bon état de réparations de toute espèce et

L’immeuble doit pouvoir servie à l’usage pour lequel il est loué.

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire l’immeuble en bon état de réparations de toute espèce.

Cette obligation du bailleur doit être comprise avec bon sens. La notion de « bon état » recouvrira des vérités différentes selon le type d’immeuble. Une ancienne maison ne peut, à cet égard, être comparée à un appartement très récent.

De même, certains petits appartements situés dans ces quartiers peu favorisés n’auront jamais l’aspect d’autres appartements de conception plus luxueuse. Le prix demandé varie dans la même mesure. Exiger d’un bailleur une remise en état complète à chaque départ de locataire, lorsque les temps d’occupation sont très courts aurait forcément une répercussion sur les loyers, et priverait dès lors des personnes aux revenus plus modestes de la jouissance  d’un logement agréable, même s’il n’est pas entièrement remis à neuf.

Bien sûr, les appareils sanitaires et autres doivent être en bon état de fonctionnement. La responsabilité du bailleur est engagée. Il n’est pas inutile de le souligner. La jurisprudence rappelle notamment :

 » Le bailleur doit veiller à chaque changement de locataire au bon fonctionnement des appareils. Il doit faire vérifier les appareils.

Aussi, si une cheminée n’est pas ramonée, et que l’évacuation des gaz se fait mal, le propriétaire est responsable.

Il en est de même dans le cas d’un conduit mal entretenu auquel devrait être raccordé un appareil de chauffage. Il existe entre cette faute et l’intoxication des occupants une relation causales  directe, malgré la survenance d’une cause postérieure, à savoir le dérèglement du brûleur de l’appareil de chauffage. »

Si le bail stipule que le preneur reçoit le bien loué en parfait état, le preneur pourrait exiger avant son entrée dans les lieux que le bailleur fasse les travaux nécessaires à assurer ce parfait état.

Nous conseillons dès lors au bailleur de stipuler dans le bail que le preneur reçoit le bien dans l’état où il se trouve qu’il déclare bien connaître pour l’avoir visité dans tous ses détails.

C. Des clauses contraires sont permises

Le bail peut dispenser le bailleur de mettre le bien en bon état de réparations de toute espèce moyennant une diminution du loyer par exemple pendant un certain temps ou pendant toute la durée du bail.

Des clauses contraires peuvent donc être introduites dans le bail. Il faut que ces clauses soient précises. De telles clauses n’interdisent pas non plus au preneur d’exiger la mise en état de dégradations existantes et dont il n’aurait pu se rendre compte au moment de la conclusion du bail.

2. Le bailleur doit entretenir l’immeuble et effectuer les réparations nécessaires autres que locatives.

A. Entretenir l’immeuble

Le bailleur doit entretenir l’immeuble d’une part; il doit effectuer les réparations nécessaires autres que locatives d’autre part.

Cette obligation d’entretien signifie que le bailleur doit faire tous les travaux nécessaires afin que l’immeuble reste conforme à sa destination.

Ainsi, il devra par exemple renouveler les papiers peints ou peintures qui seraient vétustes suite à un usage normal.

Le preneur peut-il exiger de la part du bailleur des renouvellements de peinture et tapissage après amortissements ?

Il est en effet d’usage de considérer les peintures et tapissages de qualités moyenne comme amortis après neuf ans. Faut-il en conclure que le bailleur doit, après neuf ans, renouveler ceux-ci. Oui si le preneur l’exige, mais le preneur aura à sa charge les lavages et nettoyages préalables de ces peintures et tapissages.

Le bailleur devra également se charger du curement des puits et fosses septiques.

La criminalité ne cessant de croître, on constate de nombreuses effractions et vols. Qui doit se charger des réparations de la porte d’entrée fracturée, d’une vitrine brisée ou d’autres dégâts à l’immeuble ?

Le vol commis dans le bien loué constitue un trouble de fait à l’égard duquel aucun recours du preneur contre le bailleur n’est possible.

Par contre, si un vol est commis dans un immeuble et qu’à cette occasion, des dégâts à la porte ou à la vitrine par exemple sont commis, la jurisprudence a décidé qu’un l’absence de faute du preneur et de clause particulière dans le contrat, la réparation des dégâts incombait au propriétaire.

Le bail peut évidemment préciser que ces frais seront supportés par le preneur, tout comme tous les frais résultant d’un vol ou d’une effraction. Les baux du S.N.P. prévoient une clause en ce sens.

B. Travaux imposé par les autorités publiques

Le bailleur est-il tenu d’effectuer les travaux imposés par de nouvelles réglementations de sécurité, par exemple ?

En l’absence de précision dans le bail, il faut répondre par la négative. Tous les commentateurs ne partagent pas ce point de vue. Diverses décisions de jurisprudence l’ont cependant admis.

Ainsi il a été jugé :  » Si les dispositions légales ou réglementaires exigent de l’exploitant hôtelier certains aménagements ou transformations du fait du commerce exercé, le preneur ne peut les exiger de son bailleur« .

« L’installation d’un escalier de secours réclamé par le preneur constitue un aménagement ou une transformation et n’a aucun caractère commun avec les travaux d’entretien et de réparation dont il est question aux articles 1719 et 1720 du Code civil« .

 » Les travaux effectués dans le cadre des règlements administratifs ne sont pas à charge du propriétaire. Ceux-ci ne dépendent pas en effet de la volonté du propriétaire, mais sont à considérer comme un fait du hasard« .

Pour éviter toute discussion, on veillera, dans les baux de locaux à usage professionnel à indiquer précisément que tous travaux exigés par les autorités publiques et notamment ceux relatifs aux dispositions du R.G.P.T. (Règlement pour la Protection du Travail), seront supportés par le preneur.

C. Qu’arrive-t-il si l’immeuble est détruit?

Le bailleur n’est pas tenu de reconstruire l’immeuble détruit. En cas de destruction totale, le bail est résilié automatiquement.

En cas de destruction partielle, le preneur peut demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail.

D. Effectuer les réparations autres que locatives

Quelles sont les réparations autres que les locatives ?

– les réparations aux toitures, aux gouttières, murs, cheminées;

– la réfection des planchers et escaliers;

– les réparations locatives lorsqu’elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure.

Le bailleur ne devra cependant pas effectuer les réparations autres que locatives si elles sont dues à la faute du locataire.

Le Code civil ne cite pas nommément les réparations autres que les locatives. En réalité, elles comprennent les grosses réparations incombant au nu-propriétaire suivant l’article 605 du Code civil, mais également toutes les réparations dont le locataire ne doit pas répondre.

E. Des clauses contraires sont permises

Le bail peut cependant contenir une clause différente en ce qui concerne les réparations autres que locatives.

Le fait d’entretenir l’immeuble est, d’après le Code civil, une obligation tenant de la nature même du contrat de bail.

Il peut prévoir que même les grosses réparations incombant normalement au bailleur doivent être exécutées aux frais du preneur.

Cependant, pour être applicables de telles clauses doivent être précises. Une clause stipulant « les grosses réparations incombant normalement  au bailleur seront à charge du preneur » n’est pas suffisamment précise.

Il faut y ajouter : « telles seront notamment les réparations effectuées à la toiture », ou « …y compris les réparations dues tant à la vétusté qu’à la force majeure« .

Attention. Remplacer n’est pas réparer.

Si le bailleur veut mettre à charge de son locataire le remplacement des gouttières ou des corniches, il faudra que cela soit précisé de façon très claire. En cas de doute et vu qu’il s’agit d’une dérogation au Code civil, une telle clause sera toujours interprétée en faveur du locataire.

Vu les discussions qui peuvent surgir lorsque figurent dans le bail des clauses dérogatoires au droit commun, nous les déconseillons.

3. Le bailleur doit garantir une occupation paisible au locataire

L’obligation de garantir une occupation paisible se présente sous trois aspects différents :

– La garantie du fait personnel : ceci signifie que le bailleur ne peut troubler l’occupation du preneur par certains actes qu’il poserait lui-même.

– La garantie du fait des tiers : il s’agit des troubles que d’autres personnes que le bailleur apportent à l’occupation du preneur.

– La garantie des vices : il s’agit des défauts de l’immeuble loué qui en empêchent l’usage normal ou qui diminuent cet usage, ne permettant donc pas au preneur d’occuper normalement l’immeuble.

A. La garantie du fait personnel

Le bailleur ne peut changer la forme de la chose louée

Le bailleur ne peut pas troubler l’occupation du preneur en faisant certains actes de nature à occasionner un trouble.

La conséquence première de cette obligation de garantie est que le bailleur ne peut changer la forme de la chose louée.

Par exemple, il ne peut effectuer des travaux d’amélioration dans le bien loué sans l’accord du preneur. Il ne pourra pas changer le système de chauffage, installer une salle de bains, pénétrer constamment dans l’immeuble pour vérifier si le preneur entretient convenablement  le bien .. etc.

Il faut cependant remarquer que les travaux urgents pourront être effectués par le bailleur.

B. La garantie du fait des tiers

Il arrive que d’autres personnes que le bailleur troublent la jouissance du preneur.

Il faut dans ce cas distinguer deux sortes de trouble :

– le trouble de fait,

– le trouble de droit.

a) Le trouble de fait

Que signifie exactement ceci ? Le problème qui se pose au bailleur est généralement le suivant :

un occupant de l’immeuble, par ses agissements, trouble les autres occupants de l’immeuble, dont le locataire du bailleur qui se plaint de cris, disputes, scènes de ménage, tapages nocturnes.

Il faut parfois prévenir les services de la police pour mettre fin au tapage. Bref, l’occupant est insupportable. Il s’agit d’un trouble de fait.

En théorie, le bailleur ne doit pas garantir son locataire de pareils troubles de fait.

En d’autres termes, il n’est pas responsable et ne devra pas réparation au locataire troublé dans son occupation paisible.

Une action pourra être poursuivie par le locataire indisposé. Le locataire aura cependant intérêt à prévenir le bailleur de la situation car le trouble de fait pourrait en réalité être un trouble de droit.

En pratique, lorsque les troubles se produisent dans un immeuble appartenant en entier au bailleur, les choses ne se dérouleront pas ainsi. Le bailleur – qui est le même pour tous – sera l’objet de plaintes de la part des autres locataires qui lui demanderont de « faire quelque chose« , ou qui quitteront un immeuble aussi peu paisible.

Le bailleur a alors la faculté d’agir contre son locataire difficile de manière très efficace. Ainsi, il pourra solliciter la résolution de bail aux torts de ce locataire sur pied de l’article 1741 du Code civil.

Cette disposition prévoit que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Or, selon, l’unanimité de la doctrine et de la jurisprudence, le trouble causé aux co-locataires ou aux voisins constitue un manquement grave qui justifie la résolution du bail aux torts du locataire.

Le bailleur devra évidemment prouver le comportement fautif du locataire. Il peut à cet effet produire la correspondance qu’il lui est adressée par les autres occupants ou les faire témoigner.

Si l’immeuble n’appartient pas en entier au même bailleur, les mêmes moyens pourront évidemment également être utilisés, les autres copropriétaires ou occupants avertissant le bailleur concerné de la situation.

Il se peut également que le locataire soit troublé par un tiers n’occupant pas l’immeuble. En vertu de ces principes, le bailleur ne devra pas intervenir lui-même contre contre la tierce personne. Le locataire agira en veillant toutefois à avertir le bailleur des évènements, le trouble de fait pouvant en réalité être un trouble de droit comme expliqué ci-avant.

Ainsi jugé : « L’ouverture d’un dancing dans l’immeuble voisin ne donne pas lieu à la résiliation unilatérale d’un bail en dehors du terme fixé. Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du fait de tiers apportant du trouble à sa jouissance. L’action doit être exercée à l’égard des tiers.

La Cour de cassation décide également en ce sens :  » Le locataire victime de voies de fait de la part d’un ou de plusieurs colocataires a uniquement le droit de poursuivre individuellement le ou les auteurs des voies de fait, et ne peut invoquer à l’égard du bailleur un règlement d’ordre intérieur de l’immeuble qui imposerait certaines obligations aux différents locataires.

Viole l’article 1725 du Code civil le jugement qui décide que le bailleur doit utiliser tous les moyens dont il dispose pour faire cesser le trouble causé par un de ces colocataires en lieu et place du locataire victime des voies de fait et qui décide que le maintien du trouble constitue dans le chef du bailleur un manquement contractuel à ses obligations et dont il devrait réparation.

b) Le trouble de droit

Le locataire doit appeler le bailleur s’il y a trouble de droit.

Il y a trouble de droit lorsqu’un tierce personne prétend avoir un droit sur l’immeuble loué.

Contrairement au trouble de fait, le bailleur est tenu de garantir le preneur contre le trouble de droit. Cette situation se présente lorsque par exemple, une tierce personne prétend être propriétaire de l’immeuble et veut expulser le locataire arguant que le bailleur n’avait aucun droit de donner l’immeuble en location.

Comment le locataire doit-il agir en de telles circonstances ?

– Si une procédure est intentée contre le locataire, celui-ci devra appeler le bailleur en garantie (cela se fait par voie de citation par huissier devant le juge) et demander à être mis hors d’instance en nommant le bailleur.

Si le bailleur est condamné, le preneur évincé pourra lui réclamer des dommages et intérêts.

– Il se peut que le preneur ne soit pas cité devant le juge; la tierce personne lui envoie simplement des lettres recommandées par exemple. Le preneur doit avertir immédiatement le bailleur de ce qui se passe. S’il ne le fait pas, il ne pourra plus appeler le bailleur en garantie.

Comment le locataire peut-il défendre lorsque habitant dans un immeuble à appartements, les autres occupants de l’immeuble l’empêchent d’agir d’une certaine façon que le bail lui permettait expressément ?

Songeons, par exemple, à la voiture d’enfant que le locataire a la permission du bailler de laisser dans l’entrée de l’immeuble, mais qui gêne les autres occupants.

Dans ce cas, les autres occupants agiront directement contre le bailleur. Si le bail ne permet de ce genre au locataire, les autres occupants agiront alors directement contre le locataire.

C. La garantie des vices

Les vices de l’immeuble loué sont les défauts affectant l’immeuble et rendant son occupation normale impossible ou fortement diminuée.

Il faut distinguer entre :

– les vices cachés,

– les vices apparents.

Remarquons que les vices doivent provenir du bien loué lui-même et non d’une cause extérieure.

a) Les vices apparents

Le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire contre les vices apparents.

Les vices sont apparents lorsque le preneur a pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail. Ils ont également pu être relevés dans l’état des lieux.

Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur contre les vices apparents sauf dans le cas où il y aurait aggravation de ces vices ultérieurement au cours du bail.

b) Les vices cachés

Le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les vices cachés.

Les vices sont cachés lorsque le preneur n’aurait normalement pas pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail.

Il est parfois malaisé de faire la distinction entre les vices cachés et les vices apparents.

En cas de doute, les parties devront se référer au juge de paix compétent qui examinera la situation en fait.

On peut citer comme exemples de vices cachés, l’invasion de cancrelats, la déficience de l’installation électrique, le mauvais tirage d’une cheminée à feu ouvert, une fuite dans les canalisations ne provoquant d’inondations qu’au cours de fortes pluies, l’humidité dans une cave, etc …

Contrairement aux vices apparents, le bailleur est tenu de garantir le preneur contre les vices cachés et d’y remédier. Le fait que le bailleur ait ou n’ait pas connaissance de l’existence de vices cachés n’importe pas. Son obligation de garantie demeure.

c) Le bailleur peut-il s’exonérer de son obligation de garantie contre les vices cachés par une clause du bail ?

Le bailleur peut insérer une clause dans le bail aux termes de laquelle il s’exonère de son obligation de garantie des vices cachés.

Cependant, ces clauses sont d’interprétation restrictive, car elles s’écartent du droit commun.

Les parties peuvent convenir que le bailleur ne répondra pas des vices cachés ou ne répondra pas de tels vices cachés énumérés au contrat. Ces clauses sont licites.

Une clause libellée comme suit figure dans les baux du S.N.P. :

 » Le preneur ne pourra exercer de recours contre le bailleur en cas d’arrêt accidentel ou de mauvais fonctionnement lui imputables des services et appareils desservant les lieux loués que s’il est établi qu’un ayant été avisé, celui-ci n’a pas pris aussitôt que possible toutes mesures pour y remédier.

Il en sera de même des responsabilités découlant des articles 1386 et 1721 du Code civil.

Le preneur usera du bien en bon père de famille et signalera immédiatement au bailleur les dégâts occasionnés à la toiture ou toutes autres grosses réparations mises par la loi à charge du propriétaires; il devra tolérer ces travaux alors même qu’ils dureraient plus de quarante jours et déclare renoncer à toute indemnité pour nuisance dans son occupation« . Une telle clause est licite.

Cette renonciation ne vise en tout cas pas les vices existant au moment de la conclusion du bail et dont le locataire peut prouver que le bailleur en avait connaissance.

Enfin, si le vice rend impossible l’usage de la chose louée, le preneur pourra demander la rupture du contrat.

D. Comment le preneur doit-il réagir contre un bailleur qui manque à ses obligations de garantie ?

Le preneur doit citer le bailleur devant le juge de paix et demander la rupture du bail avec dommages et intérêts. Il peut aussi demander simplement l’exécution des obligations du bailleur et des dommages et intérêts.

Ces dommages et intérêts pourront être accordés sous forme de réduction de loyer.

Le juge de paix pourra choisir entre la résiliation du bail et l’exécution forcée des obligations du bailleur même si le preneur n’a demandé que la résiliation du bail.