La loi du 20 février 1991 prévoit des dispositions entièrement nouvelles et particulières pour les baux de logement affectés à la résidence principale du locataire.

1. La durée du bail est fixée librement par les parties. A défaut, le bail est censé fait au mois

La durée des baux est fixée librement à la meilleure convenances des parties.

Un bail peut être conclu pour un an, deux ans et demis, huit ans, etc … On ne peut cependant pas conclure un bail pour une durée supérieure à 99 ans.

La formule la plus courante est celle des baux 3-6-9. Ce sont des baux conclus pour une durée de 9 ans, les parties ayant la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de la troisième et de la sixième année moyennant un préavis. La durée de ce congé est souvent de trois mois.

Si le bail ne prévoit pas de durée ou s’il s’agit d’un bail verbal, le bail est censé fait au mois.

La loi du 20 février 1991 a supprimé les usages locaux. Si aucun écrit n’est établi ou si le bail est établi pour une durée indéterminée, il est censé fait au mois.

Le délai de congé pour y mettre fin est d’un mois, que le congé émane du bailleur ou du locataire.

Les meubles

Si la convention ne mentionne pas de durée ou s’il n’y a pas d’écrit, l’article 1758 du Code civil prévoit que :  » Le bail d’un appartement meublé est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an. Au mois, quand il a été fait à tant par mois. Au jour, s’il a été fait à tant par jour ».

Attention : si le meublé est affecté à la résidence principale du locataire, toutes les dispositions de la loi du 20.02.1991 s’appliquent à ce bail.

2. La tacite reconduction

Il y a tacite reconduction d’un bail, si à l’expiration du bail écrit, le locataire est laissé dans les lieux sans qu’un nouveau bail écrit n’intervienne et sans opposition de la part du bailleur.

L’article 1738 nouveau de Code Civil prévoit que, dans ce cas, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée.

Cette disposition est tellement inattendue que plus d’un locataire et plus d’un bailleur seront totalement surpris. Il est d’ailleurs étonnant de trouver une telle disposition qui s’applique à tous les baux dans une loi réglementant les baux de logement.

Prenons l’exemple d’un bail de bureau de type 3-6-9, conclu en réalité pour neuf ans. Lorsque ce bail viendra à expiration, si le locataire poursuit son occupation, sans que le bailleur ne s’y oppose, le bail sera reconduit pour un nouveau terme de neuf années aux mêmes conditions.

Notons encore que lorsqu’un bail est reconduit, si une caution avait été donnée, les obligations de la caution ne s’étendent pas au bail reconduit. Cette disposition vise le cas où une personne s’est portée garante des obligations du locataire. Sauf clause contraire, l’engagement de cette personne ne sera pas étendu au bail reconduit après l’expiration du bail initial.

Quelle est la portée de la clause fréquente des baux, stipulant que le preneur ne pourra invoquer la tacite reconduction à la fin du bail ?

Cette clause détermine de façon claire la date d’expiration du bail. Le preneur sait dès le départ que s’il désire prolonger son occupation, il devra conclure un nouvel accord avec le bailleur.

Bien sûr, si le preneur, malgré cette clause, est laissé dans les lieux sans qu’une opposition se manifeste de la part du bailleur, il faut considérer qu’il y a une tacite reconduction.