En négociant un bail commercial, le futur locataire demande d’y insérer un droit de préemption. A quoi un agent immobilier doit-il alors se montrer attentif pour ne pas entraver le propriétaire ? Voici trois conseils intéressants …

Pour toute clarté, précision d’emblée que le droit de préemption n’est réglé que par la loi sur les baux à ferme. Aucun droit de préemption ne joue donc à priori dans un bail commercial, un bail de résidence principale ou un bail « de droit commune » (résidence secondaire, bureaux, garages, entrepôts, etc). Il faut le prévoir dans le bail, sans quoi il n’existe pas.

Conseil

Il s’agit par conséquent de ne pas en accorder ou de le limiter autant que faire se peut.

Un droit de préemption circonscrit

Limité dans le temps

Pourquoi en pas limiter le droit de préemption par exemple aux 3 ou 6 premières années ? Sans limite de temps, il se pourrait que l’immeuble soit vendu d’ici par exemple 9 ans, avec peut-être déjà d’autres locataires et toujours un droit de préemption à leur bénéfice. Limitez donc la durée du droit de préemption que vous accordez.

S’y référer

Sauf dans la loi sur les baux à ferme, le droit de préemption n’est pas réglé dans la législation sur les baux à loyer. Aussi serait-il intéressant de vous référer à celui que prévoit cette loi pour écarter toute discussion.

Conseil

Faites-le par exemple pour les conditions concrètes de son exercice.

Une clause type

Le bailleur accorde un droit de préemption au locataire, durant … années à compter du jour où le présent bail aura pris cours. L’exercice de ce droit se fera conformément aux dispositions de la législation sur le bail à ferme en vigueur au moment de la signature du présent bail.

Réclamez une garantie au locataire

Un porte-monnaie vide

Et si le locataire n’avait pas de moyens suffisants pour acheter ? Disposera-t-il, le moment venu, des fonds requis pour procéder à l’achat s’il exerce son droit de préemption ? Ne sera-ce pas alors une perte de temps à présenter un droit de préemption à un locataire qui ne sera de toute façon pas à même d’acheter ? Le mieux serait d’anticiper.

Conseil

Liez le droit de préemption que vous accordez à une clause de constitution d’une sûreté.

Une clause type

L’exercice du droit de préemption à la constitution préalable d’une sûreté d’un montant de … % du prix de vente ou d’une attestation bancaire certifiant qu’un prix de vente de … € sera financé. Voilà déjà une première sélection, opérée d’après la solvabilité du locataire.

Tenez-le en dehors du cercle familial

Vos parents d’abord

Parfois, un propriétaire et bailleur décide de vendre un bien à quelqu’un de sa famille. Il serait alors gênant qu’il doive d’abord donner la préférence à un tiers, tel qu’un locataire occupant. Mieux vaut donc l’éviter. Comment ?

Conseil 1

Stipulez que le droit de préemption ne s’applique pas si vous vendez à des personnes de votre famille.

Conseil 2

Précisez au besoin s’il s’agit de votre propre famille ou aussi de la famille apparentée (belle-famille).

Une clause type

Le locataire ne disposera pas d’un droit de préemption en cas de vente à des personnes parentes ou alliées jusqu’au 4ème degré inclus et il n’y aura dès lors pas lieu de lui offrir l’occasion de l’exercer. Ainsi, vous éviterez à votre commettant de se retrouver face à de désagréables surprises dans le cadre de sa famille.

=> Faites dépendre le droit de préemption d’une preuve préalable de financement de tout ou partie du futur prix de vente. Excluez-le en cas de vente à de proches parents ou alliés. Ceci étant, le mieux, c’est encore de ne pas en accorder, mais ce n’est pas toujours faisable.