Même si un compromis de vente comporte une clause qui permet de le résilier dans certains cas, n’en concluez pas que cela se fait automatiquement …

Une telle « clause résolutoire expresse  » figure dans bien des compromis de vente. Elle vise à permettre, si l’une des parties (l’acheteur ou le vendeur) ne respecte pas certaines obligations découlant du contrat passé, à l’autre de le résilier (sans avoir à passer par les tribunaux) et de demander un dédommagement pour défaut d’exécution.

Quand ?

L’exemple type, c’est le cas de l’acheteur qui ne réunit pas les fonds requis à temps (il n’obtient par exemple pas son prêt) et refuse de passer l’acte notarié (il tente de tier l’affaire en longueur). En pareil cas, le vendeur peut demander l’annulation du contrat passé en invoquant la clause résolutoire expresse que celui-ci contient. Supposons donc que vous vouliez, et cela que vous soyez acheteur ou vendeur, invoquer une telle clause.

Vous êtes par exemple vendeur et ne voulez plus postposer plus longtemps la passation de l’acte notarié et préférez vendre à quelqu’un d’autre (ce premier candidat acquéreur n’a qu’à ne payer alors un dédommagement). Dans ce cas, il vous faut procéder comme suit.

La clause peut-elle jouer ?

Commencer par vérifier si votre clause résolutoire expresse peut jouer dans le cas concret qui vous préoccupe. Si sa formulation est assez large (par exemple  » en cas de non-respect par une des parties des engagements qu’elle a contactés dans le cadre de la présente convention »), cela ne devrait poser aucun problème et vous pourrez l’invoquer en cas de non-respect de quasi toute l’obligation (importante). La clause pourrait toutefois se rapporter aussi au non-respect d’obligations bien définies (par exemple la non passation de l’acte notarié en temps voulu). Si vous êtes face alors à un autre manquement (non évoqué), vous ne pourrez malheureusement pas invoquer votre clause résolutoire expresse.

Conseil

Dans le cas, cependant, peut-être pourrez-vous encore, si le manquement est suffisamment grave, demander la résiliation de la convention en justice.

Mettez en demeure !

Avant de pouvoir invoquer la clause résolutoire (si elle peut jouer dans votre situation), vous devez souvent mettre l’autre partie en demeure.  Autrement dit, lui envoyer  une lettre où vous la sommez de respecter ses engagements (‘par la présente, nous vous mettons en demeure de passer l’acte notarié dans les 15 jours à compter d’aujourd’hui).

Conseil

Cette mise en demeure est à envoyer par recommandé ou à faire signer par un huissier de justice. En principe, elle n’est pas requise si le compromis prévoit son annulation de plein droit et sans mise en demeure dans certains cas.

Déclarer la convention résiliée

Une dernière étape à franchir (après une mise en demeure restée sans suites) consiste à envoyer encore une lettre (par plis recommandé ou exploit d’huissier) à la partie en défaut, où vous invoquez votre clause résolutoire expresse et considèrez la convention comme résiliée (« comme le prévoit l’article xxx du compromis de vente, je considère cette convention comme résiliée. Vous m’êtes en outre redevable du dédommagemetn suivant ... »)

Attention ! 

Invoquer une clause résolutoire expresse, ce n’est pas sans risques. En effet, les tribunaux pourraient ensuite contrôler si votre clause était bien applicable dans ce cas et si le manquement contractuel commis et que ce que vous invoquez était bien suffisamment grave.

=> Avant d’invoquer une clause résolutoire expresse, vous devez en général mettre en demeure, puis invoquer encore explicitement l’application de la clause dans lun nouveau courrier.