Avant de vendre un vieil immeuble commercial, vous voulez lui redonner un coup de neuf. D’après votre comptable, la TVA vous présentera une sacrée note à l’occasion de cette vente. De quoi s’agit-il exactement ?

Il paraît logique de retaper cet immeuble avant de le vendre et bien sûr récupérer la TVA et de déduire les frais relatifs aux travaux. Mais … c’est sans compter le fisc. En fait, votre comptable évoque vraisemblablement la « révision de TVA« .

Qu’est-ce-que c’est ?

Vous avez acheté un immeuble avec la TVA et l’utilisez pour votre profession, y exploiter un commerce par exemple. Vous récupérez donc la TVA que vous avez payée (étant assujetti, elle vous est remboursée). Si vous revendez ou louez cet immeuble dans les 15ans qui suivent, vous devez rembourser la TVA déduite à l’Etat. Peu importe que vous louiez ou vendiez à un assujetti à la TVA ou pas. C’est cela la révision de TVA.

Vous devez rembourser la TVA récupérée pour chaque année de ce délai de 15ans qui n’est pas encore échue. Si vous vendez ou louez l’immeuble après par exemple 10ans, vous devez reverser 5/15 de la TVA à l’État. Ce délai de révision de 15ans commence à courir le 1er janvier de l’année où vous avez récupéré la TVA dans votre déclaration.

Attention !

Vous devriez aussi pratiquer une telle révision si vous utilisiez dans ce même délai un immeuble initialement professionnel à des fins purement privées.

Oui, mais cet immeuble a 50ans

Il date des années 50. Alors, ce comptable n’est-il pas à côté de la plaque ? Non, car il existe aussi un délai de révision si vous avez récupéré la TVA relative à des travaux; simplement, il est de 5ans et non de 15. Ce délai de 5ans s’applique aussi bien aux véritables transformations (abattre des murs par exemple) qu’à de la plus petite rénovation (remplacement des châssis, renouvellement de l’électricité par exemple). Si vous vendez, vous aurez donc à reverser la TVA récupérée !

De quel ordre cette révision ?

Pour de tels travaux, vous devrez reverser à l’État 1/5 de la TVA récupérée par année du délai de révision qui n’est pas encore échue. Vous avez par exemple fait des travaux en 2005 et récupéré 10 000€ de TVA cette même année. Si vous vendez en 2006, vous devrez reverser 8 000€ de TVA (4/5). Peu importe que vous ayez payé une TVA de 6 ou de 21%.

Conseil

Si vous vendez non seulement votre immeuble, mais aussi tout votre fonds de commerce au même acheteur, vous n’avez pas à reverser de TVA, même si le délai de 5ans n’est pas encore échu.

Attention !

Vous devez tout vendre : stock, clientèle, matériel, etc. Votre comptable vous dira alors que « l’article 11 du code TVA » s’applique à l’opération et que l’obligation en matière de révision est transférée à l’acheteur.

Vous êtes le locataire

Il se pourrait naturellement aussi que vous ne soyez pas propriétaire, mais seulement locataire de l’immeuble et qu’en cette qualité, vous ayez rafraîchi les lieux avant de céder le bail commercial et la totalité de votre fonds de commerce. Auriez-vous aussi une révision de TVA en pareil cas ?

Non, pas de révision dans ce cas, vu que vous cédez les travaux en même temps que le bail. Et si le bail stipule que le propriétaire acquiert les travaux au terme de la location ? Aucun problème si le délai de 5ans est déjà échu à ce moment-là; sinon, une révision intervient.

=> Si vous retapez de fond en comble votre immeuble commercial avant de le vendre, vous aurez à reverser une partie de la TVA récupérée si 5ans ne se sont pas encore écoulés, sauf si vous cédez cet immeuble en même temps que la totalité de votre fonds de commerce.