Imaginons que vous héritez d’un terrain d’une grande tante. Celle-ci vous avait toujours dit que ce terrain était bien à bâtir mais voilà qu’à l’administration, on vous annonce qu’il n’a plus ce statut. Pour ces cas, une indemnisation est possible.

Moins-value d’urbanisme

Une fois avoir pris les renseignements nécessaire, il s’avère que le terrain qui était auparavant repris en zone d’habitat au plan de secteur est maintenant en zone d’espace vert. Les législations wallonne et bruxelloise prévoient que le propriétaire lésé peut réclamer une indemnité à charge de la Région. Mais c’est à la commune d’indemniser si la perte du caractère bâtissable est de son fait.

Conditions

Le propriétaire qui a un terrain touché par une moins-value d’urbanisme doit prouver que le terrain remplit bien une série de conditions. Il doit ainsi être apte à recevoir des constructions, être riverain d’une voirie suffisamment équipée, posséder les dimensions minimales requises, etc.

Attention ! Le propriétaire qui possède d’autres terrains et dont la modification de plan le toucherait de façon favorable, ne pourrait être indemnisé.

Dossier à déposer. Le propriétaire doit avoir la volonté de mettre en oeuvre l’usage du bien que le nouveau plan compromet. La loi exige qu’il y ait un refus de permis (d’urbanisme ou de lotir) ou la délivrance d’un certificat d’urbanisme n°2 négatif. Cela implique le dépôt d’un dossier d’un projet concret auprès de l’administration.

Indemnité

Une procédure judiciaire sera nécessaire.

Conseil. Les pouvoirs publics rechignent souvent à payer, se retranchant derrière des conditions susceptibles de plusieurs interprétations. Mieux vaut donc consulter un avocat spécialisé en la matière. Celui-ci pourra aussi demander la condamnation du pouvoir public aux frais d’honoraires.

Montant. Le montant de départ est le prix d’achat du terrain ou la valeur donnée dans un acte de donation ou une déclaration de succession. Ce montant est indexé jusqu’à la date où le terrain perd son statut à bâtir. Ensuite, ce montant est diminué de la valeur résiduelle de ce terrain, compte tenu de l’interdiction de bâtir. L’indemnité est enfin limitée à 80% du résultat obtenu.

Délai

En Région wallonne, la modification du plan doit avoir été établie après le 01.12.2000. Mais si la modification date d’avant, le propriétaire devra prouver qu’à l’époque il a posé des actes concrets et non équivoques en vue de la construction d’un bien ( par exemple : le dépôt d’une demande de permis).

En Région bruxelloise, le délai pour agir est de 10 ans à dater de l’entrée en vigueur du plan de secteur.

En cas de succession ou de donation.

Vous héritez d’un terrain (ou le recevez) alors que vous savez qu’il risque de perdre son statut de terrain à bâtir. Vous pourriez voir avec le receveur de l’enregistrement s’il serait d’accord de mentionner la valeur d’un terrain non bâtissable dans la déclaration de succession ou de donation. Vous payerez des droits peu élevés et une action en dédommagement deviendrait inutile car la valeur déclarée ne dépassserait pas la valeur résiduelle et la réduction de 20% viendrait annuler l’indexation.

Mais si vous voulez prétendre à une indemnisation, cela implique d’indiquer ce terrain avec une valeur à bâtir dans la déclaration. Inconvénient  : des droits bien plus élevés devront être payés, sans être sur de gagner votre procès.

=> Moyennant le respect d’une série de conditions, vous bénéficierez d’une indemnisation correspondant à 80% de la moins-value, mais vous resterez propriétaire du terrain.